Jag skrev för ett tag sedan om prissänkningar på nyproduktion med snar inflyttning runt om i Stockholmsregionen. Här kommer en liten uppföljning om något som jag tror kommer bli allt vanligare den närmaste tiden: tomma lägenheter i nyproduktion inom Stockholms kommun.
Utan att ha kartlagt i närheten av alla projekt som finns har jag hittat flera exempel på byggen med passerad eller mycket snar inflyttning (närmaste kvartalet) där ett flertal lägenheter fortfarande är osålda. På en normal marknad är det inte särskilt dramatiskt. Men efter en period där nästan allt säljs slut redan innan byggstart oavsett pris och nya aktörer ploppar upp som svampar ur jorden, lockade av guldrusch-stämningen på marknaden, kan detta blir en rejäl kalldusch.
Beckomberga: Brf Vingården (Riksbyggen).
Av 89 lägenheter är 4 lediga och 2 "reserverade", vilket vanligen innebär att något bindande avtal inte tecknats. Inflyttning är i september 2017.
Bromma: Nockeby backe (Seniorgården).
Av 49 lägenheter (som riktar sig särskilt för personer över 55) med inflyttning "omgående" är 7 osålda, enligt den ansvarige mäklaren. En av de osålda treorna har legat ute på Hemnet ett tag, och priset har sänkts med 23%, från drygt 5 miljoner till 4 miljoner.
Bagarmossen: Brf Studion (Besqab).
Av totalt 63 ettor med en prislapp på 2,1-2,5 miljoner är 5 osålda och 3 "reserverade". Att bara tre lägenheter står som osålda på projektets hemsida samtidigt som ytterligare två annonseras ut på Hemnet skulle kunna tolkas som att man inte vill skylta med hur många som står tomma. Ytterligare två säljs för övrigt på Hemnet av privatpersoner via en annan mäklare, lagom till inflyttning.
Liljeholmen: Berghus 3 (JM).
Ett "fåtal inflyttningsklara tåvor" enligt JM:s hemsida. Jag mailade ansvarig mäklare men lyckades inte få ett svar på hur många.
Hammarbyhöjden: Vita staden (Småa).
Visserligen inte lägenheter, men: 17 radhus och kedjehus med inflyttning från hösten 2017, varav 8 är osålda. Lokaltidningen skrev nyligen om den tröga försäljningen.
Telefonplan: Brf Plommonträdet (Savana).
Av totalt 84 lägenheter med inflyttning i december är 11 fortfarande osålda.
Rinkebyterassen: RT16 (ALM Equity).
Ett "spektakulärt boende" i "nya Rinkeby" med 114 lägenheter med inflyttning, varav 13 fortfarande är osålda tre månader före inflyttning. Åtminstone en av dessa hittas nu på Hemnet med priset nedsatt med nästan 10%:
Rinkebyterassen: Utblicken (ALM Equity).
Av 51 lägenheter är hela 26 osålda, enligt denna lista som fortfarande gäller enligt mäklaren jag varit i kontakt med. Inflyttning är i december, enligt samme mäklare (det står 2018 på hemsidan). Även här finns flera lägenheter till salu på Hemnet.
Årstastråket: Lindes terass (JM).
Här sker inflyttning fjärde kvartalet 2017 till första kvartalet 2018. Det är visserligen lite längre till inflyttning men drygt en fjärdedel (17 av 60) av lägenheterna är fortfarande osålda.
Bromma: Bromma Tracks (SSM).
Inflyttning pågår fram till årskiftet. Alla 249 lägenheter är slutsålda, men 11 ligger ute till försäljning på Hemnet varav 3 har fått priset sänkt sedan annonsen infördes. Jag inkluderar det här som ett exempel på hur det kan se ut när många spekulanter hoppas göra snabba klipp i nyproduktion samtidigt som marknaden plötsligt svalnar. Också något vi kan få se mer av framöver.
Med tanke på byggtakten och den tröga bostadsmarknaden idag vore det inte förvånande om fler tomma lägenheter dyker upp framöver. Det finns gott om projekt med inflyttning under första halvåret 2018 med ett stort antal osålda lägenheter - där prisnivån dessutom ligger betydligt över vad flertalet köpare tycks villiga att betala idag. Samtidigt säljstartas nya projekt i Stockholms län nästan varje dag. Men att köpa dyr nyproduktion med inflyttning 1-2 år i framtiden är ju en enkel sak så länge man tror att priserna bara kommer att gå upp. Men det är betydligt mer riskabelt på en vacklande marknad, inte minst med tanke på att den nuvarande bostaden kan minska i värde innan det är dags att sälja.
Mycket beror nu på hur byggherrarna väljer att agera. Som forskaren Erik Stenberg påpekar i Dagens Industri skulle de behöva anpassa sig till ett läge där det byggs mer men där marginalerna på varje projekt är mindre - efter att ha levt gott på att bygga lite och ta höga priser. Men jag misstänker att det kan bli lättare sagt än gjort. Särskilt mindre bolag som spekulerat vilt i köp av dyra byggrätter och råmark och skulle få stora problem med lönsamheten om prisnivåerna inte blir de förväntade.
De större bolagen kan i sin tur resonera som fastighetsjätten Obos i Norge, som just nu dras med allt fler osålda nybyggen mot en bakgrund av fallande bostadspriser. Istället för att sänka priserna och acceptera lägre marginaler men större volymer, så väljer man att dra ner på byggtakten:
---
Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.
Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:
"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.
"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017
Utan att ha kartlagt i närheten av alla projekt som finns har jag hittat flera exempel på byggen med passerad eller mycket snar inflyttning (närmaste kvartalet) där ett flertal lägenheter fortfarande är osålda. På en normal marknad är det inte särskilt dramatiskt. Men efter en period där nästan allt säljs slut redan innan byggstart oavsett pris och nya aktörer ploppar upp som svampar ur jorden, lockade av guldrusch-stämningen på marknaden, kan detta blir en rejäl kalldusch.
Beckomberga: Brf Vingården (Riksbyggen).
Av 89 lägenheter är 4 lediga och 2 "reserverade", vilket vanligen innebär att något bindande avtal inte tecknats. Inflyttning är i september 2017.
Bromma: Nockeby backe (Seniorgården).
Av 49 lägenheter (som riktar sig särskilt för personer över 55) med inflyttning "omgående" är 7 osålda, enligt den ansvarige mäklaren. En av de osålda treorna har legat ute på Hemnet ett tag, och priset har sänkts med 23%, från drygt 5 miljoner till 4 miljoner.
Bagarmossen: Brf Studion (Besqab).
Av totalt 63 ettor med en prislapp på 2,1-2,5 miljoner är 5 osålda och 3 "reserverade". Att bara tre lägenheter står som osålda på projektets hemsida samtidigt som ytterligare två annonseras ut på Hemnet skulle kunna tolkas som att man inte vill skylta med hur många som står tomma. Ytterligare två säljs för övrigt på Hemnet av privatpersoner via en annan mäklare, lagom till inflyttning.
Liljeholmen: Berghus 3 (JM).
Ett "fåtal inflyttningsklara tåvor" enligt JM:s hemsida. Jag mailade ansvarig mäklare men lyckades inte få ett svar på hur många.
Hammarbyhöjden: Vita staden (Småa).
Visserligen inte lägenheter, men: 17 radhus och kedjehus med inflyttning från hösten 2017, varav 8 är osålda. Lokaltidningen skrev nyligen om den tröga försäljningen.
Telefonplan: Brf Plommonträdet (Savana).
Av totalt 84 lägenheter med inflyttning i december är 11 fortfarande osålda.
Rinkebyterassen: RT16 (ALM Equity).
Ett "spektakulärt boende" i "nya Rinkeby" med 114 lägenheter med inflyttning, varav 13 fortfarande är osålda tre månader före inflyttning. Åtminstone en av dessa hittas nu på Hemnet med priset nedsatt med nästan 10%:
Rinkebyterassen: Utblicken (ALM Equity).
Av 51 lägenheter är hela 26 osålda, enligt denna lista som fortfarande gäller enligt mäklaren jag varit i kontakt med. Inflyttning är i december, enligt samme mäklare (det står 2018 på hemsidan). Även här finns flera lägenheter till salu på Hemnet.
Årstastråket: Lindes terass (JM).
Här sker inflyttning fjärde kvartalet 2017 till första kvartalet 2018. Det är visserligen lite längre till inflyttning men drygt en fjärdedel (17 av 60) av lägenheterna är fortfarande osålda.
Bromma: Bromma Tracks (SSM).
Inflyttning pågår fram till årskiftet. Alla 249 lägenheter är slutsålda, men 11 ligger ute till försäljning på Hemnet varav 3 har fått priset sänkt sedan annonsen infördes. Jag inkluderar det här som ett exempel på hur det kan se ut när många spekulanter hoppas göra snabba klipp i nyproduktion samtidigt som marknaden plötsligt svalnar. Också något vi kan få se mer av framöver.
Med tanke på byggtakten och den tröga bostadsmarknaden idag vore det inte förvånande om fler tomma lägenheter dyker upp framöver. Det finns gott om projekt med inflyttning under första halvåret 2018 med ett stort antal osålda lägenheter - där prisnivån dessutom ligger betydligt över vad flertalet köpare tycks villiga att betala idag. Samtidigt säljstartas nya projekt i Stockholms län nästan varje dag. Men att köpa dyr nyproduktion med inflyttning 1-2 år i framtiden är ju en enkel sak så länge man tror att priserna bara kommer att gå upp. Men det är betydligt mer riskabelt på en vacklande marknad, inte minst med tanke på att den nuvarande bostaden kan minska i värde innan det är dags att sälja.
Mycket beror nu på hur byggherrarna väljer att agera. Som forskaren Erik Stenberg påpekar i Dagens Industri skulle de behöva anpassa sig till ett läge där det byggs mer men där marginalerna på varje projekt är mindre - efter att ha levt gott på att bygga lite och ta höga priser. Men jag misstänker att det kan bli lättare sagt än gjort. Särskilt mindre bolag som spekulerat vilt i köp av dyra byggrätter och råmark och skulle få stora problem med lönsamheten om prisnivåerna inte blir de förväntade.
De större bolagen kan i sin tur resonera som fastighetsjätten Obos i Norge, som just nu dras med allt fler osålda nybyggen mot en bakgrund av fallande bostadspriser. Istället för att sänka priserna och acceptera lägre marginaler men större volymer, så väljer man att dra ner på byggtakten:
"Vi menar att vi ligger rätt i pris, men det kan vara så att vi skjuter på datumet för försäljning på några av projekten. Vi la ut 850 lägenheter till försäljning före sommaren och i en normal marknad skulle vi ha sålt mer än vi gjort hittills".Det är alltså inte de höga priserna som är problemet, utan "marknaden" som på något sätt gått och blivit sjuk. I själva verket är det nog priserna som är sjuka, och marknaden som nu börjar återgå till det normala.
---
Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.
Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:
"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.
"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017
No comments:
Post a Comment