Marcus Olson Ehn, vd vid Notar Nyproduktion, väckte en hel del uppmärksamhet häromdagen med sitt påstående (i en intervju i SvD) att 70-80 procent av köpen av nyproducerade bostadsrätter de senaste åren i Stockholmsregionen gjorts på spekulation.
Uttalandet har av många tolkats som att 80 procent av köparna är rena spekulanter som planerat att sälja lägenheten med vinst före tillträdet, vilket är långt mer än de 20-40 procent som andra bedömare talat om (se tex tidigare inlägg på bloggen här och här). Vad mäklarchefen säger är dock egentligen något annat. Han pratar nämligen om "olika grader av spekulation":
"Några köpte flera lägenheter, andra köpte en lägenhet för att göra en bra affär - de kunde tänka sig att bo i lägenheten men köpte inte alltid för att de behövde".Det låter kanske konstigt att kalla köpare som faktiskt tänker bo i en bostad för spekulanter. Men poängen som görs här är viktig för att förstå vilken roll irrationella förväntningar spelat på den svenska bostadsmarknaden.
När bostadsmarknaden var som hetast för ett par år sedan var det få som frågade sig varför nya bostadsprojekt sålde slut på några dagar. Varför rusade köparna till (och övernattade i vissa fall på trottoaren inför säljstarter) för att teckna förhandsavtal på lägenheter med inflyttning ett till två år i framtiden? Tältköerna utanför mäklarkontor användes ofta som illustration av bostadsbristen, som när NT rapporterade att "Bostadsbristen i Norrköping skapar kö på Drottninggatan". Bostadsbrist kan dock inte förklara varför många är redo att köpa lägenheter på ritning långt i förväg, när en redan befintlig bostad kan fås till samma (oftast faktiskt något lägre) pris.
Det senaste halvåret har bilden förändrats, och få skulle idag förneka att det funnits betydande inslag av spekulation på bostadsmarknaden, åtminstone i nyproduktion. Hittills har dock fokus varit på de rena klipparna, de som tecknat sig i en eller flera lägenheter i avsikt att sälja med vinst före tillträdet. Men det finns också en annan - och möjligen ännu större - kategori av köpare som visserligen tänkt bo i bostaden själva, men ändå haft chansen att göra vinst som centralt motiv till köpet.
Det finns flera tänkbara anledningar till att vilja köpa en nyproducerad lägenhet istället för att köpa i det befintliga beståndet. För vissa handlar det kanske om känslan att vara den första som bor i en fräsch nybyggd bostad. Andra kanske har väldigt specifika krav som bara det aktuella projektet uppfyller (läge, planlösning, eller vad det nu kan vara). Men när lägenheten köps på ritning mer än ett år före tillträdet måste ytterligare en faktor till, nämligen den förväntade prisutvecklingen på marknaden.
För att våga köpa en bostad så långt innan inflyttning måste man inte bara känna sig väldigt säker på sitt framtida bostadsbehov, man måste också känna sig trygg med att den gamla bostaden inte har sjunkit påtagligt i värde när det är dags att flytta in. Om man dessutom förväntar sig att priserna går upp med 10-15 procent om året framstår köpet naturligtvis som en chans att göra en bra affär. Den nya bostaden köps ju till rådande marknadspris, men när inflyttning närmar sig kan den nuvarande bostaden säljas på en dyrare marknad.
(Observera att "en bra affär" inte nödvändigtvis behöver handla om att tjäna pengar i strikt mening - det kan lika gärna handla om att få en större bostad i ett mer attraktivt område än man annars skulle ha råd med. Vissa hushåll som visste att de behövde flytta i framtiden kan rentav ha känt sig pressade att köpa en bostad på ritning eftersom de var rädda att inte ha råd med en bostad i det önskade området om två år när priserna gått upp ytterligare.)
Vad Marcus Olson Ehn säger är alltså att han bedömer att den här möjligheten under flera år var ett viktigt motiv för de allra flesta köpare av nyproducerade bostadsrätter - inte att 80% var renodlade spekulanter. När många köpare påverkas av förväntningar på en framtida värdeökning så blir dessa till viss del självuppfyllande. Rusningen till nyproduktion bidrog därmed till den snabba prisstegringen och till att en uppsjö av nya byggherrar etablerades på marknaden där de lanserade mer eller mindre spekulativa projekt.
Men våren/sommaren 2017 "dog" marknaden för nyproduktion. Vad var det egentligen som hände? Kreditåtstramning från banker och myndigheter och växande utbud är de vanligaste förklaringar som brukar lyftas fram. Men den avgörande faktorn var nog det enkla faktum att prisutvecklingen på Stockholmsmarknaden börjat bromsa in, av ovan nämnda skäl men framförallt kanske för att priserna helt enkelt nått smärtgränsen för vad människor har råd att betala. Den nedkylda marknaden dämpade i sin tur förväntningarna på framtida prisökningar. Därmed försvann inte bara de rena spekulanterna, utan också de köpare som haft prisstegringen som en viktig morot.
Att överdrivna förväntningar påverkat många köpares agerande kan förklara varför försäljningen av nyproduktion bromsade in redan innan det egentliga prisfallet på bostadsmarknaden inleddes. Båda var delvis en konsekvens av fallande förväntningar på prisutvecklingen. Det kan också förklara varför byggherrarnas försök att locka köpare med stora rabatter inte har varit särskilt framgångsrika. Spekulationsköparna (i vid mening) lär helt enkelt inte komma tillbaka på överskådlig tid, även om priserna skulle stabiliseras på en lägre nivå. Med dagens enorma utbud behöver ju den som gärna vill bo i en nyproducerad lägenhet inte heller köpa på ritning, utan kan vänta tills inflyttning närmar sig och slippa risken att göra en förlust.
Jag är övertygad om att vi än så länge bara ser början av konsekvenserna av spekulationsbubblan på bostadsmarknaden. Under närmaste tiden kommer en hel del fokus kommer antagligen ligga på köpare av nyproduktion som hamnar i knipa och försöker dra sig ur sina avtal när den gamla bostaden måste säljas till ett betydligt lägre pris. Jurister varnar till och med för att tusentals avtal kan vara ogiltiga, eftersom byggherrarna satt i system att vara vaga med tillträdesdatum. Nyproduktionsmarknaden är med andra ord en tickande bomb. Men de potentiella följderna sträcker sig långt bortom enskilda köpare och byggherrar i form av drastiskt minskat bostadsbyggande, försvagad konjunktur och i värsta fall en finanskris.
Länge sa experterna att spekulation inte förekom på bostadsmarknaden. Nu har vi facit. Vad blir nästa obehagliga överraskning?
Ps. Min bok Kasinolandet är med på årets Bokrea. Förbeställ via länkarna nedan.
---
"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.
"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017
No comments:
Post a Comment