Hur mycket faller bostadsbyggandet?

Höstens prisfall på bostadsmarknaden har fått stor uppmärksamhet i medierna. Men trots att bostadsbristen alltjämt är stor och Boverket menar att vi behöver bygga över 80.000 bostäder om året de kommande fyra åren har inbromsningen av bostadsbyggandet inte fått i närheten av samma uppmärksamhet.

I dag publicerades preliminär statistik från SCB över antalet påbörjade bostäder och utfärdade bygglov under fjärde kvartalet 2017, som borde vara högintressant för journalister att titta närmare på, särskilt med tanke på att det nu hörs varningar för att bostadsbyggandet kan halveras.

Enligt SCB påbörjades 64.000 bostäder totalt under 2017, fortfarande ganska långt från behovet om över 80.000 bostäder om året. Det kan jämföras med Boverkets prognos, som låg på 72.000 fram till november då man tvingades medge att den siffran antagligen inte skulle nås. Antalet byggstarter blev alltså drygt 10 procent lägre än prognosen - men inbromsningen är kraftigare än så eftersom större delen av bortfallet inträffade under hösten.

Statistiken bör dock av flera skäl tas med en nypa salt. SCB:s statistik baseras på lämnade startbesked. Ett sådant innebär inte nödvändigtvis att ett bygge har påbörjats, eftersom ett bygglov är giltigt i två år. En byggherre kan alltså skjuta på byggstarten eller välja att dela upp ett projekt i flera etapper om försäljningen går trögt, vilket är precis vad som varit fallet under hösten, särskilt i Stockholmsregionen. Då blir antalet de facto påbörjade bostäder lägre än vad statistiken antyder.

Vill man få en aning om hur byggandet kommer att utvecklas framöver kan det dessutom vara klokt att även kolla på hur utvecklingen över antalet utfärdade bygglov ser ut, eftersom det är steget före tekniskt samråd och startbesked i byggprocessen. Jämför vi lämnade startbesked med beviljade bygglov för bostäder de senaste åren så får vi följande bild:

Byggloven är uppräknade 30% för senaste kvartalet eftersom det är den genomsnittliga eftersläpningen enligt SCB. Jämför vi de senaste kvartalen med samma kvartal år 2016 ser vi att antalet påbörjade bostäder (startbesked) är något högre än 2016, medan antalet beviljade bygglov för bostäder flerbostadshus minskat med över 20 procent. Att antalet bygglov fallit mer än rapporterade påbörjade bostäder (startbesked) tyder starkt på att bostadsbyggandet fortsätter att minska framöver.

Men utvecklingen ser väldigt olika ut beroende på var man tittar. Så här ser antalet utfärdade bygglov för lägenheter i flerbostadshus ut i de tre storstadsregionerna (även här uppräknat med 30% för sista kvartalet):

Stockholmsregionen sticker ut rejält med kraftig minskning av antalet utfärdade bygglov. Vi ser visserligen en likadan "dipp" under början av 2016, men den följs av en snabb återhämtning vilket inte varit fallet de två senaste kvartalen. Gör vi om siffrorna till ett rullandet snitt av de senaste tre kvartalen ser det ut så här:

Tittar vi istället på enbart Stockholms kommun visar det sig att det är femton år sedan det utfärdades så få bygglov för bostäder i flerbostadshus som under fjärde kvartalet:

Med tanke på att antalet påbörjade osålda bostäder ökat snabbt samtidigt som prisutvecklingen fortfarande är osäker talar mycket för att bostadsbyggandet i Stockholm står inför en rejäl krasch. Det är så klart allvarligt eftersom det är här behovet av nya bostäder är som störst. Men också för att följdeffekterna på samhällsekonomin troligen är störst just här där markpriser, bostadspriser och byggkostnader är som högst och där mängder av nya byggherrar etablerat sig på marknaden, varav många med hög belåning och små marginaler.

Den rödgröna regeringen har under flera år surfat på högkonjunkturen och tagit år sig äran för det höga bostadsbyggandet, samtidigt som man ignorerat varningar om att det höga bostadsbyggandet inte är hållbart med dagens prissättning och växande skuldberg. Det kan komma att straffa sig om bostadsbyggandet kraschar lagom valet om ett halvår.

---

Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på Bokus, Adlibris, eller direkt från förlaget. 

Är 80 procent av köparna av nyproducerade bostadsrätter spekulanter?

Marcus Olson Ehn, vd vid Notar Nyproduktion, väckte en hel del uppmärksamhet häromdagen med sitt påstående (i en intervju i SvD) att 70-80 procent av köpen av nyproducerade bostadsrätter de senaste åren i Stockholmsregionen gjorts på spekulation.

Uttalandet har av många tolkats som att 80 procent av köparna är rena spekulanter som planerat att sälja lägenheten med vinst före tillträdet, vilket är långt mer än de 20-40 procent som andra bedömare talat om (se tex tidigare inlägg på bloggen här och här). Vad mäklarchefen säger är dock egentligen något annat. Han pratar nämligen om "olika grader av spekulation":

"Några köpte flera lägenheter, andra köpte en lägenhet för att göra en bra affär - de kunde tänka sig att bo i lägenheten men köpte inte alltid för att de behövde".  

Det låter kanske konstigt att kalla köpare som faktiskt tänker bo i en bostad för spekulanter. Men poängen som görs här är viktig för att förstå vilken roll irrationella förväntningar spelat på den svenska bostadsmarknaden.

När bostadsmarknaden var som hetast för ett par år sedan var det få som frågade sig varför nya bostadsprojekt sålde slut på några dagar. Varför rusade köparna till (och övernattade i vissa fall på trottoaren inför säljstarter) för att teckna förhandsavtal på lägenheter med inflyttning ett till två år i framtiden? Tältköerna utanför mäklarkontor användes ofta som illustration av bostadsbristen, som när NT rapporterade att "Bostadsbristen i Norrköping skapar kö på Drottninggatan". Bostadsbrist kan dock inte förklara varför många är redo att köpa lägenheter på ritning långt i förväg, när en redan befintlig bostad kan fås till samma (oftast faktiskt något lägre) pris.

Det senaste halvåret har bilden förändrats, och få skulle idag förneka att det funnits betydande inslag av spekulation på bostadsmarknaden, åtminstone i nyproduktion. Hittills har dock fokus varit på de rena klipparna, de som tecknat sig i en eller flera lägenheter i avsikt att sälja med vinst före tillträdet. Men det finns också en annan - och möjligen ännu större - kategori av köpare som visserligen tänkt bo i bostaden själva, men ändå haft chansen att göra vinst som centralt motiv till köpet.

Det finns flera tänkbara anledningar till att vilja köpa en nyproducerad lägenhet istället för att köpa i det befintliga beståndet. För vissa handlar det kanske om känslan att vara den första som bor i en fräsch nybyggd bostad. Andra kanske har väldigt specifika krav som bara det aktuella projektet uppfyller (läge, planlösning, eller vad det nu kan vara). Men när lägenheten köps på ritning mer än ett år före tillträdet måste ytterligare en faktor till, nämligen den förväntade prisutvecklingen på marknaden.

För att våga köpa en bostad så långt innan inflyttning måste man inte bara känna sig väldigt säker på sitt framtida bostadsbehov, man måste också känna sig trygg med att den gamla bostaden inte har sjunkit påtagligt i värde när det är dags att flytta in. Om man dessutom förväntar sig att priserna går upp med 10-15 procent om året framstår köpet naturligtvis som en chans att göra en bra affär. Den nya bostaden köps ju till rådande marknadspris, men när inflyttning närmar sig kan den nuvarande bostaden säljas på en dyrare marknad.

(Observera att "en bra affär" inte nödvändigtvis behöver handla om att tjäna pengar i strikt mening - det kan lika gärna handla om att få en större bostad i ett mer attraktivt område än man annars skulle ha råd med. Vissa hushåll som visste att de behövde flytta i framtiden kan rentav ha känt sig pressade att köpa en bostad på ritning eftersom de var rädda att inte ha råd med en bostad i det önskade området om två år när priserna gått upp ytterligare.)

Vad Marcus Olson Ehn säger är alltså att han bedömer att den här möjligheten under flera år var ett viktigt motiv för de allra flesta köpare av nyproducerade bostadsrätter - inte att 80% var renodlade spekulanter. När många köpare påverkas av förväntningar på en framtida värdeökning så blir dessa till viss del självuppfyllande. Rusningen till nyproduktion bidrog därmed till den snabba prisstegringen och till att en uppsjö av nya byggherrar etablerades på marknaden där de lanserade mer eller mindre spekulativa projekt.

Men våren/sommaren 2017 "dog" marknaden för nyproduktion. Vad var det egentligen som hände? Kreditåtstramning från banker och myndigheter och växande utbud är de vanligaste förklaringar som brukar lyftas fram. Men den avgörande faktorn var nog det enkla faktum att prisutvecklingen på Stockholmsmarknaden börjat bromsa in, av ovan nämnda skäl men framförallt kanske för att priserna helt enkelt nått smärtgränsen för vad människor har råd att betala. Den nedkylda marknaden dämpade i sin tur förväntningarna på framtida prisökningar. Därmed försvann inte bara de rena spekulanterna, utan också de köpare som haft prisstegringen som en viktig morot.

Att överdrivna förväntningar påverkat många köpares agerande kan förklara varför försäljningen av nyproduktion bromsade in redan innan det egentliga prisfallet på bostadsmarknaden inleddes. Båda var delvis en konsekvens av fallande förväntningar på prisutvecklingen. Det kan också förklara varför byggherrarnas försök att locka köpare med stora rabatter inte har varit särskilt framgångsrika. Spekulationsköparna (i vid mening) lär helt enkelt inte komma tillbaka på överskådlig tid, även om priserna skulle stabiliseras på en lägre nivå. Med dagens enorma utbud behöver ju den som gärna vill bo i en nyproducerad lägenhet inte heller köpa på ritning, utan kan vänta tills inflyttning närmar sig och slippa risken att göra en förlust.

Jag är övertygad om att vi än så länge bara ser början av konsekvenserna av spekulationsbubblan på bostadsmarknaden. Under närmaste tiden kommer en hel del fokus kommer antagligen ligga på köpare av nyproduktion som hamnar i knipa och försöker dra sig ur sina avtal när den gamla bostaden måste säljas till ett betydligt lägre pris. Jurister varnar till och med för att tusentals avtal kan vara ogiltiga, eftersom byggherrarna satt i system att vara vaga med tillträdesdatum. Nyproduktionsmarknaden är med andra ord en tickande bomb. Men de potentiella följderna sträcker sig långt bortom enskilda köpare och byggherrar i form av drastiskt minskat bostadsbyggande, försvagad konjunktur och i värsta fall en finanskris.

Länge sa experterna att spekulation inte förekom på bostadsmarknaden. Nu har vi facit. Vad blir nästa obehagliga överraskning?

Ps. Min bok Kasinolandet är med på årets Bokrea. Förbeställ via länkarna nedan.

---

Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på Bokus, Adlibris, eller direkt från förlaget. 

Allt fler osålda bostäder i Stockholmsregionen

Samtidigt som mäklare och analytiker talar om växande efterfrågan och en stabilisering på bostadsmarknaden under 2018 släppte JM idag sin årsredovisning med intressanta siffror för antalet sålda och byggstartade bostäder under det fjärde kvartalet. Som väntat gick det trögt även under årets sista tre månader, framförallt i Stockholmsregionen där JM har ungefär två tredjedelar av sin produktion. Där halverades både antalet sålda och antalet byggstartade bostäder jämfört med samma period året innan och var något lägre än det tredje kvartalet.

Om siffrorna för JM är någorlunda representativa för byggsektorn som helhet betyder det att bostadsbyggandet fortsatte att bromsa in under fjärde kvartalet, vilket innebär att Boverkets tidigare prognoser inte kommer att infrias (preliminär statistik från SCB kommer nästa vecka).

Samtidigt fortsatte andelen sålda lägenheter i pågående produktion att falla, från 62 procent i slutet av september till 57 procent i december:

Eftersom antalet bostäder i pågående produktion samtidigt fortsatte att öka kan vi sluta oss till att antalet osålda lägenheter i pågående produktion också ökade. Låt oss titta på vad JM:s siffror egentligen betyder för Stockholmsmarknaden. Där hade man vid årsskiftet drygt 3800 bostäder i pågående produktion, varav de allra flesta lär färdigställas under 2018 eller 2019. Om 57 procent är sålda kvarstår ca 1600 osålda. Om JM fortsätter sälja ungefär 200 per kvartal som man gjort det senaste halvåret kommer den sista lägenheten vara såld vid utgången av 2019. Detta förutsätter dock att man bara fokuserar på att sälja byggstartade lägenheter, men i praktiken vill man ju också sälja i andra projekt som ännu inte byggstartats, samt starta nya projekt.

Mycket talar helt enkelt för att JM kommer att bli sittande med ett växande antal osålda inflyttningsklara lägenheter i Stockholmsregionen, även om försäljningen skulle ta fart något igen under våren. Ett stort bolag som JM har förmodligen de finansiella musklerna att klara en längre svacka, men det ser troligen ungefär likadant ut för de flesta byggare som verkar på Stockholmsmarknaden, varav många har betydligt svagare balansräkningar.

Som jag skrev i förra inlägget kan höstens mediefokus på osålda lyxlägenheter i Stockholm snart ersättas av nyheter om osålda bostäder runt om i flera av länets kommuner där det byggs väldigt mycket just nu. Den som besöker Hemnet idag möts allt oftare av annonser för nyproduktion med relativt snar inflyttning:

I Charlottendal i Värmdö kommun byggs 30 radhus med inflyttning "från december 2017 till mars 2018" varav 9 stycken fortfarande är osålda. I Gustavsberg i samma kommun byggs 139 bostadsrätter med inflyttning från i sommar varav 90 fortfarande är osålda. I Österåker byggs 63 lägenheter med inflyttning under andra och tredje kvartalet i år varav 37 fortfarande är osålda. Listan kan göras mycket längre. Nacka, Järfälla (Barkarbystaden) och Haninge (Vegastaden) är andra kommuner där nyproducerade bostäder kan översvämma marknaden framöver.

Det påverkar i sin tur också marknaden för befintliga bostäder där utbudet av bostadsrätter i januari rapporteras vara 62 procent högre i Stockholms län än samma period förra året. För villor är siffran än mer slående: 91 procent fler villor är till salu idag än för ett år sedan. Här är en möjlig delförklaring att många äldre villaägare nu vill plocka ut "pensionssparandet" och flytta till en mindre bostad innan priserna gått ner för mycket. En annan möjlig förklaring är att många vill sälja innan det nya amorteringskravet träder i kraft, då det kommer att påverka dyrare lägenheter och villor mest (många verkar ta för givet att priserna ska gå upp när många vill köpa innan kravet träder i kraft, men bortser från att samma dynamik gäller på utbudssidan: många vill passa på att sälja innan kravet påverkar efterfrågan - vilken effekt införandet av kravet får på kort sikt är därmed omöjligt att säga).

Som av en händelse släppte Riksbanken idag en ekonomisk kommentar med perspektiv på dagens bostadsbyggande, med flera intressanta diagram över bostadsbeståndets utveckling över tid i förhållande till befolkningen i olika delar av Sverige. Där påpekar man även något som förhoppningsvis allt fler börjar förstå idag: att behov och efterfrågan på bostäder inte alls behöver vara samma sak, och att svår bostadsbrist för stora grupper kan sammanfalla med överutbud av dyra bostäder. När utbudet ökar snabbt, som det gör i Stockholmsregionen just nu, kan det leda till kraftiga prisfall och till att bostadsbyggande bromsar in lika snabbt som det ökat de senaste åren.

---

Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på Bokus, Adlibris, eller direkt från förlaget.