Saturday, October 14, 2017

Vem drabbas egentligen av amorteringskravet? Populism och myter i bostadsdebatten

Sedan ett år tillbaka gäller nya amorteringsregler som innebär att nya låntagare med en belåningsgrad på över 70% av bostadens värde ska amortera 2% av lånet årligen, och låntagare med en belåningsgrad på 50-70% ska amortera 1% årligen. 

Många kritiska röster har höjts mot de nya reglerna, som anses slå hårt mot de hushåll som redan har minst marginaler. Lennart Weiss, kommersiell direktör Veidekke och socialdemokratisk debattör, menar att skärpta låneregler leder till ett "nytt klassamhälle" genom att slå hårt mot unga hushåll samtidigt som den äldre generation "som gynnades, inte bara av världens mest fördelaktiga bostadsfinansieringssystem utan dessutom av ett mer generöst pensionssystem och studiemedelssystem än idag" får "fribrev".

Att obligatoriska amorteringar, som utgör en extra utgift ovanpå räntan, slår särskilt mot unga förstagångsköpare och låginkomsttagare anses fullständigt självklart i debatten. Och det låter kanske som sunt förnuft, men verkligheten är som vanligt mer komplicerad.

Låt oss börja med att titta på Finansinspektionens analys av amorteringskravets effekter under det första halvåret efter att det infördes, som publicerades i våras. Analysen visar att amorteringskravet påverkat hushållens köpkraft och fått dem att köpa något billigare bostäder, men att det främst är äldre hushåll som påverkats, snarare än yngre. Det är också i första hand marknaden för småhus och i synnerhet fritidshus som påverkats, men inte marknaden för bostadsrätter. 

Så här ser effekten på marknadsvärdet av köpta bostäder (vilket kan antas avspegla hushållens köpkraft) ut för olika regioner, hushållstyper och åldersgrupper:


Att äldre och barnfamiljer påverkas mer beror enligt FI sannolikt på att de generellt köper större och dyrare bostäder. Amorteringskravet gör att fler väljer att köpa ett något billigare hus eller i ett billigare område. I snitt har de som köpt småhus köpt ungefär 10% billigare hus än de hade gjort utan amorteringskravet. Men allra störst är alltså effekten för fritidshus, där nya låntagare i snitt köpt 14-31% billigare. Här handlar det troligen om att fritidshus inte är något man köper för att man måste ha någonstans att bo. Då är det också lättare att välja en billigare stuga när kalkylen förändras på grund av amorteringskravet.

Men det finns kanske en annan och viktig förklaring till att unga hushåll verkar ha påverkats mindre av amorteringskravet. Av Finansinspektionens tidigare rapporter framgår nämligen att unga låntagare redan amorterade i högre grad än äldre. Under åren 2011-2014 blev amorteringar vanligare i alla åldersgrupper, men det var betydligt vanligare att yngre låntagare amorterade än äldre:



Förklaringen är förmodligen inte att unga hushåll ser annorlunda på det här med amorteringar än äldre, utan helt enkelt att detta är ett krav från bankerna på hushåll med höga skuldkvoter och obefintligt sparkapital, vilket i synnerhet drabbar yngre: 


På sätt och vis måste vi kanske vända upp och ner på påståendet att amorteringskrav slår hårdast mot hushåll med små marginaler. Mycket talar för att amorteringskravet inte i första hand drabbar de som inte har råd att amortera, utan de som har råd att inte göra det

Hur menar jag nu? De förra hushållen, med mycket små marginaler, har förmodligen ändå rätt små utsikter att få lån av banken. För de senare – hushåll med höga inkomster och ett sparkapital att ta av om det skulle knipa – framstår det som mer fördelaktigt att spara i andra former, särskilt så länge börsen går upp och räntorna är låga. Det är också fördelaktigt att låna så mycket som möjligt till bostaden, det vill säga ha en hög belåningsgrad, snarare än att använda hela sparkapitalet (som kanske delvis består av en vinst från en tidigare bostad som ökat i värde) till kontantinsats. Banken tackar naturligtvis och tar emot, eftersom den tjänar pengar på både fondavgifter och bolån.

Men varför ska vi då tvinga även dessa hushåll med goda marginaler att amortera? Det centrala motivet från myndigheternas sida är att bromsa hushållens skuldsättning, för den finansiella och makroekonomiska stabilitetens skull. Lägre skulder gör hushållen mindre känsliga för räntehöjningar och prisfall, som i kombination med hög skuldsättning annars kan leda till ett kraftigt konsumtionsfall och i värsta fall en djup recession. Att hushåll med goda inkomster väljer att investera på börsen istället för att amortera så länge räntorna är låga och börsen går upp skapar också speciella risker: om bostadsmarknaden och börsen faller samtidigt förlorar de pengar på två fronter, och även om de inte behöver sälja bostaden vill högt belånade hushåll de antagligen sälja sina aktier och fondandelar för att minimera förlusterna och amortera på lånet, som nu kanske överstiger bostadens värde. Det förstärker i sin tur börsfallet och förstärker den finansiella oron.

En minst lika viktig effekt är dock att amorteringskravet leder till lägre bostadspriser på sikt (vilket bland annat denna studie visat). Det gynnar så klart framtida köpare i förhållande till de som redan är "inne" på bostadsmarknaden, alltså motsatsen till påståendet att amorteringskrav särskilt drabbar unga förstagångsköpare.

Men det finns också en mindre uppenbar men nog så betydelsefull effekt: amorteringskravet utgör indirekt en hämsko på spekulation i bostäder. Den som lånar till en extra bostad som investeringsobjekt kommer ju med stor sannolikhet att omfattas av amorteringskravet eftersom själva poängen är att använda maximal belåning som en hävstång för att öka avkastningen på den egna insatsen. Att spekulanterna anses ha försvunnit från marknaden det senaste året kan alltså mycket väl delvis bero på amorteringskravet, förutom det faktum att allt fler tror att bostadspriserna börjat nå en topp.

En särskilt intressant detalj i FI:s analys av amorteringskravet är att andelen bolån som gick till fritidshus halverades 2016 jämfört med tidigare år. En förklaring skulle kunna vara att många hushåll inte längre anser sig ha råd att köpa fritidshus, på grund av amorteringskravet. Men en delförklaring kan också vara att det inte längre ter sig lika attraktivt att köpa ett fritidshus i populära områden i rent vinstsyfte. En studie som SBAB publicerade förra våren visade till exempel att nästan 40% av de som köpte fritidshus i de svenska fjällen gjorde det enbart som en investering. För lika många var möjligheten att göra vinst ett viktigt motiv, vid sidan av eget utnyttjande:



Det skärpta amorteringskrav som FI vill införa för hushåll med mycket höga skuldkvoter kommer om något bli en ännu effektivare broms för spekulation. Hushållen med högst skuldkvoter har nämligen i allmänhet också högst inkomster och betydande finansiella tillgångar. Det är antagligen i de övre decilerna i diagrammet nedan, som domineras av höginkomsttagare i storstäderna, som vi hittar de flesta bostadsspekulanterna (obs att skuldkvoten nedan är i förhållande till den disponibla inkomsten, ej bruttoinkomsten):

Även den som vill höja bolånet för att investera på börsen (ja det förekommer), lyxrenovera köket eller bara sätta guldkant på tillvaron tänker nog efter en extra gång eftersom det extra lånet nu måste amorteras på 10 år om det totala lånebeloppet överstiger 50% av bostadens värde. Det är helt enkelt inte längre "gratis att låna", trots de låga räntorna. Bostadsbankomaten är stängd.

Hur ska vi då förstå det breda motståndet mot amorteringskravet? Många aktörer har så klart ett intresse av att hushållen ska fortsätta låna i samma takt som tidigare. Byggindustrin eftersom det ger goda marginaler i bostadsbyggandet. Bankerna eftersom det ger stora lånevolymer och hög lönsamhet. Fondindustrin för att de tjänar pengar på att medelklassen placerar sina sparpengar där istället för att amortera. Och så vidare.

Men motståndet måste också förstås på ett ideologiskt plan. Amorteringskrav och andra nya låneregler är exempel på restriktioner av kreditmarknaden som nyliberalismens krafter sedan 70-talet arbetat hårt för att avlägsna. Det är inte en slump att det negativt klingande uttrycket "finansiell repression" nu dammats av för att beskriva de nya lånereglerna. För de som fortfarande tror på den avreglerade finansmarknadens överlägsenhet framstår varje kreditrestriktion som ytterligare steg mot den "återreglering" som man tycker sig se (men överdriver omfattningen av) sedan den stora finanskrisen. I deras ögon är amorteringskravet en Pandoras ask som öppnats, och kan bana väg för andra regleringar i syfte att skydda samhället från verkningarna av finansiella kriser (hemska tanke).

Detta borde vara skäl nog för progressiva krafter att på allvar börja sätta sig in i frågan istället för att okritiskt svälja lobbyisters ensidiga propaganda. Amorteringskravet löser självklart inte alla problem på bostadsmarknaden, men det är inte heller det stenhårda slag mot de svagaste hushållen som många försöker utmåla det som. Tvärtom finns det mycket som talar för att det borde ha införts långt tidigare.

---

Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.

Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

2 comments:

  1. Läsvärd text! Det är inte så tydligt vad som är grupp 1 och grupp 2 i första diagrammet - det skulle hjälpa om du förtydligade kopplingen till de två grupperna i först stycket.

    Här är förklaringstexten till diagrammet från pdf-filen du länkar, utifall andra läsare undrar: "Anm.: Grupp 1 representerar nya bolånetagare som har en belåningsgrad på 50–70 procent och Grupp 2 dem med en belåningsgrad över 70 procent. Sifforna i diagrammet är relativt de hushåll som har en belåningsgrad som understiger 50 procent."

    ReplyDelete