Det har talats ett tag om att det omfattande byggandet riskerar att leda till tomma lägenheter i Stockholmsregionen. Sedan länge har andelen förbokade och sålda lägenheter i nyproduktion sjunkit. Nu börjar det också dyka upp inflyttningsklara nyproducerade bostäder på marknaden - och på flera håll har byggherrarna valt att sänka priset för att snabba på försäljningen.
En enkel sökning på Hemnet på lägenheter och radhus i nyproduktion i Stockholms län där priset i annonsen sänkts sedan den först lades ut ger just nu 86 träffar. I några fall är det privatpersoner som säljer en bostad före inflyttning, och där kan priset naturligtvis ha varit högre än det som bostaden ursprungligen såldes för (häromveckan skrev jag om ett fall där en lägenhet köpt för 2,1 miljoner lades ut på Hemnet för 2,5 före inflyttning). Men i många fall rör det sig om flera lägenheter i ett och samma projekt. Gemensamt för de flesta är att inflytt kan ske antingen omgående eller de närmaste månaderna.
Det kan verka odramatiskt att priset sänks något på några få osålda lägenheter i ett bygge som kan ha över hundra lägenheter. I vissa fall kan det handla om några få särskilt dyra lägenheter som visat sig svårsålda. Men om prissänkningen avspeglar ett förändrat marknadsläge innebär den för det första att alla som redan köpt bostäder i det aktuella projektet nu får se sin bostad minska rejält i värde redan innan de flyttat in. För det andra påverkar det prisnivån lokalt - inte minst förebådar det liknande prissänkningar i andra pågående eller planerade projekt i området, med stora konsekvenser för de inblandade byggbolagen.
Den som roar sig med att kontakta den ansvariga mäklaren kan få smått motsägelsefulla svar på varför priset har sänkts. Där den ena mäklaren säger att priset har sänkts för att tillträdet närmar sig (den mest ärliga förklaringen) menar en annan att priset har sänkts för att det är flera månader kvar till tillträde och "intresset ökar närmare inflyttning". En mäklare som jag kontaktade idag försäkrade att en bostad som nu sänkts till 6,7 miljoner "egentligen" är värd minst en halv miljon mer, att det är många intresserade och att det är först till kvarn som gäller (förklara gärna för mig varför man sänker priset med en halv miljon och dessutom säljer till accepterat pris om de potentiella köparna är så många).
Många av de prissänkta bostäderna finns i grannkommuner till Stockholm, men flera finns också inom kommungränsen, i t.ex. Bromma och Vällingby. Nedan följer en handfull exempel. Notera att alla lägenheter inte säljs till fast pris, men när det handlar om nyproduktion med väldigt snar eller redan passerad inflyttning där priset sänkts kan man nog utgå ifrån att det inte blir några heta budgivningar. Sådant förekommer i nyproduktion, t.ex. när en särskilt attraktiv lägenhet som en takvåning säljs till högstbjudande, men det är ovanligt. Här handlar det med största sannolikhet om att byggherrarna vill slippa stå med tomma osålda lägenheter efter inflyttning. Man bör också komma ihåg att byggföretagen för inte länge sedan inte ens behövde annonsera för sina lägenheter på Hemnet - det mesta sålde ändå slut relativt snabbt. Det bör också påpekas att en snabb sökning på Hemnet knappast ger en heltäckande bild; det kan mycket väl finnas fler fall där priset på nyproducerade lägenheter sänkts än de som syns där.
Starrbäcksgatan (Sundbyberg)
7 lägenheter med inflyttning nu i november, prissänkning 11% och fast pris.
Brf Kästa Pärlan (Huddinge)
2 parhus och 1 ett studiohus. Ingen av bostäderna i den här lilla föreningen är såld, trots att inflyttning är i november. Parhusen har satts ned med 9%, vilket ger en rabatt på ca en halv miljon kronor:
Boplatsvägen 6 (Järvastaden, Sundbyberg)
2 lägenheter, sänkning 6-8%, accepterat pris.
Karslundsvägen 18 (Barkarbystaden, Järfälla)
5 lägenheter, inflyttning i november, sänkning 6%
Källtorpsvägen (Näsby park, Täby)
6 lägenheter, inflyttning mellan nu och mars.
Masthuggarvägen (Upplands Väsby)
2 lägenheter i parhus, inflyttning våren 2018, prissänkt med 13% vilket ger en rabatt på ca 700.000.
Tibble skogsväg (Kungsängen - Norrboda)
3 bostadsrättsvillor, inflyttning nu i oktober, fast pris, storlek på sänkning ej synlig på Hemnet.
Utgör de här exemplen undantagsfall eller är de tecken på en begynnande trend? Troligen det senare, med tanke på att nya byggprojekt säljstartas varje dag i Stockholmsregionen samtidigt som andelen försålda lägenheter i nyproduktion sjunker (som JM:s vd uttryckte det häromdagen: "vi kommer att starta mer än vi säljer"). När fler och fler projekt med osålda lägenheter närmar sig inflyttning vore det konstigt om det inte uppstod en press nedåt på priserna.
När företrädare för byggbranschen nu säger att vi bara närmar oss en "normal" marknad (med 60-65 procent sålt eller bokat i pågående produktion istället för 80-90 procent som var fallet när marknaden var som hetast) så bör man komma ihåg att en normalisering också innebär en betydligt lägre byggtakt, lägre priser och lägre vinstmarginaler.
Så sent som 2013 var andelen sålda bostäder i JM:s nyproduktion bara 55 procent och byggbolagen tvingades sänka priset på vissa lägenheter i Stockholmsregionen med 25 procent. Då var det trögsålt för att många bostäder projekterades under högkonjunkturen före finanskrisen, och trots att man drog ner rejält på byggtakten stod många lägenheter osålda - i vissa fall så länge som ett år efter inflyttning – under åren som följde.
När konjunkturen vänder kan vi få snabbt få en liknande situation igen. Men en anpassning till en svag marknad från dagens situation med extremt stort byggande och många ny aktörer som gett sig in på marknaden blir knappast smärtfri. Det gör ont när bubblor brister.
---
Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.
Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:
"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.
"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017
En enkel sökning på Hemnet på lägenheter och radhus i nyproduktion i Stockholms län där priset i annonsen sänkts sedan den först lades ut ger just nu 86 träffar. I några fall är det privatpersoner som säljer en bostad före inflyttning, och där kan priset naturligtvis ha varit högre än det som bostaden ursprungligen såldes för (häromveckan skrev jag om ett fall där en lägenhet köpt för 2,1 miljoner lades ut på Hemnet för 2,5 före inflyttning). Men i många fall rör det sig om flera lägenheter i ett och samma projekt. Gemensamt för de flesta är att inflytt kan ske antingen omgående eller de närmaste månaderna.
Det kan verka odramatiskt att priset sänks något på några få osålda lägenheter i ett bygge som kan ha över hundra lägenheter. I vissa fall kan det handla om några få särskilt dyra lägenheter som visat sig svårsålda. Men om prissänkningen avspeglar ett förändrat marknadsläge innebär den för det första att alla som redan köpt bostäder i det aktuella projektet nu får se sin bostad minska rejält i värde redan innan de flyttat in. För det andra påverkar det prisnivån lokalt - inte minst förebådar det liknande prissänkningar i andra pågående eller planerade projekt i området, med stora konsekvenser för de inblandade byggbolagen.
Den som roar sig med att kontakta den ansvariga mäklaren kan få smått motsägelsefulla svar på varför priset har sänkts. Där den ena mäklaren säger att priset har sänkts för att tillträdet närmar sig (den mest ärliga förklaringen) menar en annan att priset har sänkts för att det är flera månader kvar till tillträde och "intresset ökar närmare inflyttning". En mäklare som jag kontaktade idag försäkrade att en bostad som nu sänkts till 6,7 miljoner "egentligen" är värd minst en halv miljon mer, att det är många intresserade och att det är först till kvarn som gäller (förklara gärna för mig varför man sänker priset med en halv miljon och dessutom säljer till accepterat pris om de potentiella köparna är så många).
Många av de prissänkta bostäderna finns i grannkommuner till Stockholm, men flera finns också inom kommungränsen, i t.ex. Bromma och Vällingby. Nedan följer en handfull exempel. Notera att alla lägenheter inte säljs till fast pris, men när det handlar om nyproduktion med väldigt snar eller redan passerad inflyttning där priset sänkts kan man nog utgå ifrån att det inte blir några heta budgivningar. Sådant förekommer i nyproduktion, t.ex. när en särskilt attraktiv lägenhet som en takvåning säljs till högstbjudande, men det är ovanligt. Här handlar det med största sannolikhet om att byggherrarna vill slippa stå med tomma osålda lägenheter efter inflyttning. Man bör också komma ihåg att byggföretagen för inte länge sedan inte ens behövde annonsera för sina lägenheter på Hemnet - det mesta sålde ändå slut relativt snabbt. Det bör också påpekas att en snabb sökning på Hemnet knappast ger en heltäckande bild; det kan mycket väl finnas fler fall där priset på nyproducerade lägenheter sänkts än de som syns där.
7 lägenheter med inflyttning nu i november, prissänkning 11% och fast pris.
Brf Kästa Pärlan (Huddinge)
2 parhus och 1 ett studiohus. Ingen av bostäderna i den här lilla föreningen är såld, trots att inflyttning är i november. Parhusen har satts ned med 9%, vilket ger en rabatt på ca en halv miljon kronor:
Boplatsvägen 6 (Järvastaden, Sundbyberg)
2 lägenheter, sänkning 6-8%, accepterat pris.
Karslundsvägen 18 (Barkarbystaden, Järfälla)
5 lägenheter, inflyttning i november, sänkning 6%
Källtorpsvägen (Näsby park, Täby)
6 lägenheter, inflyttning mellan nu och mars.
Masthuggarvägen (Upplands Väsby)
2 lägenheter i parhus, inflyttning våren 2018, prissänkt med 13% vilket ger en rabatt på ca 700.000.
Tibble skogsväg (Kungsängen - Norrboda)
3 bostadsrättsvillor, inflyttning nu i oktober, fast pris, storlek på sänkning ej synlig på Hemnet.
Utgör de här exemplen undantagsfall eller är de tecken på en begynnande trend? Troligen det senare, med tanke på att nya byggprojekt säljstartas varje dag i Stockholmsregionen samtidigt som andelen försålda lägenheter i nyproduktion sjunker (som JM:s vd uttryckte det häromdagen: "vi kommer att starta mer än vi säljer"). När fler och fler projekt med osålda lägenheter närmar sig inflyttning vore det konstigt om det inte uppstod en press nedåt på priserna.
När företrädare för byggbranschen nu säger att vi bara närmar oss en "normal" marknad (med 60-65 procent sålt eller bokat i pågående produktion istället för 80-90 procent som var fallet när marknaden var som hetast) så bör man komma ihåg att en normalisering också innebär en betydligt lägre byggtakt, lägre priser och lägre vinstmarginaler.
Så sent som 2013 var andelen sålda bostäder i JM:s nyproduktion bara 55 procent och byggbolagen tvingades sänka priset på vissa lägenheter i Stockholmsregionen med 25 procent. Då var det trögsålt för att många bostäder projekterades under högkonjunkturen före finanskrisen, och trots att man drog ner rejält på byggtakten stod många lägenheter osålda - i vissa fall så länge som ett år efter inflyttning – under åren som följde.
När konjunkturen vänder kan vi få snabbt få en liknande situation igen. Men en anpassning till en svag marknad från dagens situation med extremt stort byggande och många ny aktörer som gett sig in på marknaden blir knappast smärtfri. Det gör ont när bubblor brister.
---
Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.
Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:
"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.
"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017
No comments:
Post a Comment