Bostadspriserna har vänt nedåt i Stockholm sedan april och mycket lite tyder på en återhämtning i augusti då bostadsmarknaden kom igång igen efter den lugna sommaren. Tvärtom förblir utbudet av bostadsrätter i Stockholm ovanligt stort och försäljningarna går trögt. Flera personer jag talat med som planerar att sälja en lägenhet den närmaste tiden har fått rådet av mäklare att vänta "någon vecka", då marknaden kommer att "ta fart" igen. Alltså samma sak som mäklare sa för en månad sedan. Likadant låter det i medierna: "Vi bedömer att vi har en nedgång på marknaden, men ser med stor tillförsikt och lite spänning fram emot hösten", säger en mäklare som arbetar på Lidingö och Östermalm.
Det kan naturligtvis var så att den berömda sommarsvackan bara är ovanligt lång i år. Men det mesta tyder snarare på att bostadsmarknaden är som den klassiska scenen från tecknad film, där karaktären springer ut för ett stup men inte faller förrän den råkar titta ner. Här följer fem tecken på att kraschen på bostadsmarknaden som alla plötsligt talar om inte är långt borta.
1. Hushållens förväntningar på prisutvecklingen har mattats av kraftigt, och allt fler tror på fallande priser. SEB:s boprisindikator (som visar skillnaden mellan andelen hushåll som tror på stigande priser och de som tror på fallande priser) har fallit som en sten, med 12 procentenheter de senaste två månaderna och 18 procentenheter sedan senaste toppen i maj. Och hushåll i Stockholm hör till de minst optimistiska i landet.
 |
| Diagram från SEB/Demoskop |
Som framgår av diagrammet ovan är sådana snabba kast inte helt ovanliga. Det anmärkningsvärda i diagrammet är istället den långa perioden 2013-2015 då förväntningarna var mer eller mindre stadigt stigande fram till toppen i slutet av 2015. Sedan dess har kasten varit tvära och den långsiktiga trenden svagt nedåtgående.
Den här utvecklingen avspeglar en växande osäkerhet, som hushållen har mycket goda grunder för. Amorteringskravet och Finansinspektionens tal om ytterligare skärpta krav på låntagare med höga skuldkvoter lyfts ofta fram som förklaringar, och har förmodligen spelat in. Men en minst lika viktig signal till hushållen är det växande utbudet av lägenheter i nyproduktion. Att det plötsligt talas om att vi kan få "tomma lägenheter" - efter att bostadsdebatten i flera år bara handlat om den svåra bostadsbristen och hinder för byggande – har så klart en påtaglig effekt på människors syn på bostadsmarknaden. Vilket för mig till punkt 2:
2. Nyproduktion säljer slut allt långsammare och tomma inflyttningsklara lägenheter har rentav börjat dyka upp på marknaden. Det stora utbudet skapar naturligtvis en press nedåt på priserna, men eftersom nyproduktion säljs till fast pris så uppstår också en särskild dynamik. Så länge nya projekt snabbt sålde slut kunde de högre priserna på nyproducerade lägenheter bidra till att driva upp prisnivån i ett område generellt. Men när försäljningen går trögare sätter nyproduktionen snarare ett tak för vad en liknande lägenhet kostar. De vilda budgivningarna där priset rusar iväg har blivit allt mer sällsynta i takt med att utbudet av nyproducerade lägenheter som säljs till fast pris ökat.
Osäkerhet om vad som kan hända med marknaden gör att mäklare öppet medger att de själva inte skulle köpa i nyproduktion idag. Ett sådant köp är ju extra riskabelt eftersom köparen riskerar att hamna i knipa om den egna bostaden sjunker i värde innan det är dags att sälja. Men samtidigt som försäljningen går allt trögare säljstartas nya projekt varje vecka - enligt Svensk Nyproduktion väntas 39 projekt säljstartas i Stockholms Län bara i september. Nästa år väntas 25.000 lägenheter byggas, vilket kan jämföras med omsättningen av befintliga lägenheter på marknaden som legat på 40.000 lägenheter om året. Den utvecklingen kan helt enkelt inte fortsätta hur länge som helst utan att något händer: antingen anpassas priserna nedåt, eller så blir det ett tvärstopp i byggandet - eller både och.
3. Den alltid så känsliga marknaden har insett vartåt det barkar. De börsnoterade bostadsutvecklarna har redan fallit stort i år och norska Obos sålde i augusti ut aktier i det svenska byggföretaget JM för drygt en miljard. Patricia Hedelius använder sig i SvD av ordet "blodbad" för att beskriva vad som väntar i byggsektorn på grund av den stora överetableringen. När byggbolag får finansiella problem kan det bli rea på projekt med svårsålda lägenheter framöver. Sänkte priser eller rabatter på nyproducerade lägenheter påverkar så klart även prisläget i det befintliga beståndet.
4. Spekulationsköpen har i princip upphört helt, enligt mäklare. Flera uppger också att ovanligt många vill sälja små lägenheter i attraktiva lägen nu, vilket kan tyda på att spekulanter som skaffat en extra lägenhet som en investering nu vill dra sig ur marknaden. Spekulanter är naturligtvis extra benägna att snabbt sälja om de tror på en nedgång eftersom de inte själva bor i bostaden, och forskning visar att en relativt liten grupp spekulanter kan ha mycket stort inflytande över prisutvecklingen på en marknad.
5. Bankerna har börjat strama åt sin långivning. Swedbank, som länge varit klart störst på utlåning till privatpersonen med nästan en fjärdedel av marknaden, har varit tydliga med att man valt en mer konservativ strategi när det gäller bolån, vilket också visat sig i en lägre tillväxttakt för bankens utlåning än marknaden i stort. I synnerhet för man diskussioner med kunder som vill köpa lägenheter i nyproduktion där föreningarna ofta har stora skulder. När marknadens största långivare stramar åt krediterna får det oundvikligen effekter, och trots att Swedbanks vd Bonnesen försäkrar att man inte oroar sig för en bubbla säger det något om bankens bedömning av läget på marknaden.
Att bostadsmarknaden just nu kan beskrivas som Gråben ovanför stupet beror på att så många trots allt fortfarande förväntar sig stigande priser. Mäklarnas försäkringar om att marknaden snart tar fart får säljare att vänta med att lägga ut sina bostäder eller tacka nej till bud som de uppfattar som för låga, samtidigt som de potentiella köparna inte är beredda att betala det begärda priset. När mäklarna dessutom har för vana att sätta lockpriser i annonserna kan budgivningarna se ut så här, med en budgivare som tävlar mot sig själv men där inte ens det högre budet leder till avslutad affär:
Som ekonomen Hans Lind påpekar kan priserna falla fort när folk väl börjar tro att de ska gå ner och köpare tvekar samtidigt som säljare vill sälja så fort som möjligt. På en boomande marknad sneglar säljare på den dyraste lägenheten som nyligen sålts i samma område och hoppas få lika mycket (och gärna lite till) när de själva säljer. På en nedåtgående marknad sneglar köparen på den billigaste lägenheten och vet att de kan få en till ännu lägre pris om de väntar.
Men prisfall på bostäder kan också bli utdragna historier som varar i flera år innan botten är nådd. Många svenskar som vant sig vid att priserna alltid går upp kan med andra ord få vänja sig vid fallande priser som det nya "normala".
---
Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.
Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:
"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.
"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017
No comments:
Post a Comment