I debatten om huruvida det finns en bostadsbubbla eller inte i Sverige har ett vanligt argument varit att så inte är fallet, eftersom det inte förekommer några betydande inslag av spekulation i bostäder. För ett par år sedan skrev till exempel Patricia Hedelius så här i SvD Näringsliv under rubriken "Nya rekordpriser - men ingen bubbla":
Häromdagen uppmärksammade SEB:s chefsstrateg Johan Javeus den påfallande stora skillnaden i kostnad mellan att hyra en bostadsrätt på Östermalm i andra hand (23.000 kr/månad) jämfört med att köpa motsvarande lägenhet (11.000 kr/månad i ränta och avgift):
Sedan Alliansregeringen lättade på reglerna för uthyrning av bostadsrätter har det också blivit allt vanligare att möjligheten till lönsam uthyrning lyfts fram i bostadsannonser, som här i en annons för en liten etta på Södermalm:
Möjligheten att köpa för att hyra ut med god vinst har under sommaren till och med lyfts fram i annonser för nyproducerade bostadsrätter i Täby, som bland annat Stockholm Direkt uppmärksammade. "Efter att ha fått många förfrågningar har vi gjort ett utskick som tar upp just möjligheten att vara flexibel i sitt nyttjande", sade Tobias Lewandowski på Tobin properties, som bygger bostäderna, till tidningen.
Idag skulle nog ingen förneka att köp av bostäder i uthyrningssyfte har blivit ganska vanligt i Stockholm. Men när fenomenet diskuteras görs det oftast ur hyresgästens perspektiv. Hyrorna är ju högre än på den "reglerade" hyresmarknaden, och som SEB:s Johan Javeus påpekar kan ännu friare uthyrning av bostadsrätter vara en slags bakväg till ett system med marknadshyror.
Men fenomenet bör också diskuteras som ett exempel på skadlig spekulation som bidrar till att blåsa upp den svenska bostadsbubblan och förvärra en framtida krasch.
Den som köper en bostad i uthyrningssyfte lockas i praktiken oftast inte av själva hyresintäkten. Om jag hade 7,3 miljoner över skulle jag i alla fall inte investera dem i en lägenhet på Östermalm med 23.000 i månadshyra. När avgiften till föreningen är betalad blir det 19500 kvar, eller ca 230.000 om året. Det är mycket pengar, men den årliga avkastningen på mina 7,3 miljoner blir bara drygt 3%. Mer än på bankkontot, men långt från börsens genomsnittliga reala avkastning på 12% om året de senaste 30 åren.
Utöver den höga andrahandshyran måste ytterligare två ingredienser till för att göra köp i uthyrningssyfte riktigt intressant. Den första är naturligtvis chansen att göra ett klipp på en framtida värdeökning. Enligt en undersökning från Evidensgruppen förväntade sig bostadsköpare i Stockholmsinnerstad år 2014 en prisökning på 6,9% per år i snitt de kommande tio åren. Den förväntade avkastningen från prisökningen var alltså dubbelt så hög som avkastningen från själva uthyrningen! (Eftersom 6,9% är ett snitt kan vi för övrigt också utgå ifrån att de mest optimistiska köparna - spekulanterna - tror på ännu större prisökningar än så).
Men inte ens om man räknar ihop prisökningen och vinsten från uthyrningen så kan bostaden konkurrera med aktiemarknaden. Den andra ingrediensen som krävs är möjligheten att använda skuldsättning som hävstång. Om du går till banken och ber att få låna några miljoner för att köpa aktier blir du antagligen utslängd med huvudet före, men har du en bostad som säkerhet är utsikterna att få ett lån betydligt bättre. Vilket öppnar för fantastiska möjligheter: Om du själv satsar 10% av köpeskillingen och lånar resten av banken, så innebär ju en prisuppgång på 10% att du redan har fördubblat din egen insats.
Den viktigaste slutsatsen av allt detta är att tron på fortsatta prisökningar är avgörande för efterfrågan på bostäder i uthyrningssyfte. En marknad där spekulationsköp är vanliga blir därmed lätt instabil. En långvarig kraftig uppgång kan i teorin följas av en period med mer försiktiga prisökningar eller stabila priser. Men om spekulanter förväntar sig obetydliga prisökningar framöver försvinner huvudmotivet för att köpa bostäder i uthyrningssyfte. Det leder till minskad efterfrågan på bostäder oavsett hur de faktiska behoven ser ut - vilket i sig kan räcka för att utlösa ett prisfall.
Enligt den ovan länkade Evidens-rapporten var spekulation huvudmotivet för 5% av alla köpare i Stockholm sommaren 2014. Byggbolag och mäklare har de senaste åren uppskattat att 10-15 procent av alla köp i nyproduktion utgörs av spekulationsköp. Frågan är vad som skulle hända med bostadsmarknaden om alla dessa köpare plötsligt drog öronen åt sig?
---
Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:
"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.
"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017
"Det finns i princip inget spekulationsbyggande eller köp av bostäder i uthyrningssyfte som dopar efterfrågan. Det är hushåll med ett riktigt boendebehov som driver efterfrågan. Så länge utbudet av bostäder är för litet och situationen väntas bestå flera år framöver, som Boverkets rapport vittnar om, så finns en verklig efterfrågan."Om förekomsten av spekulation i bostäder och hur en relativt liten grupp spekulanter kan påverka en hel marknad har jag skrivit om i min bok Kasinolandet. Här tänkte jag skriva lite mer om hur andrahandsuthyrning av bostadsrätter och spekulation i bostadspriser hänger ihop, eftersom ämnet varit på tapeten en del på sistone.
Häromdagen uppmärksammade SEB:s chefsstrateg Johan Javeus den påfallande stora skillnaden i kostnad mellan att hyra en bostadsrätt på Östermalm i andra hand (23.000 kr/månad) jämfört med att köpa motsvarande lägenhet (11.000 kr/månad i ränta och avgift):
Sedan Alliansregeringen lättade på reglerna för uthyrning av bostadsrätter har det också blivit allt vanligare att möjligheten till lönsam uthyrning lyfts fram i bostadsannonser, som här i en annons för en liten etta på Södermalm:
Möjligheten att köpa för att hyra ut med god vinst har under sommaren till och med lyfts fram i annonser för nyproducerade bostadsrätter i Täby, som bland annat Stockholm Direkt uppmärksammade. "Efter att ha fått många förfrågningar har vi gjort ett utskick som tar upp just möjligheten att vara flexibel i sitt nyttjande", sade Tobias Lewandowski på Tobin properties, som bygger bostäderna, till tidningen.
Idag skulle nog ingen förneka att köp av bostäder i uthyrningssyfte har blivit ganska vanligt i Stockholm. Men när fenomenet diskuteras görs det oftast ur hyresgästens perspektiv. Hyrorna är ju högre än på den "reglerade" hyresmarknaden, och som SEB:s Johan Javeus påpekar kan ännu friare uthyrning av bostadsrätter vara en slags bakväg till ett system med marknadshyror.
Men fenomenet bör också diskuteras som ett exempel på skadlig spekulation som bidrar till att blåsa upp den svenska bostadsbubblan och förvärra en framtida krasch.
Den som köper en bostad i uthyrningssyfte lockas i praktiken oftast inte av själva hyresintäkten. Om jag hade 7,3 miljoner över skulle jag i alla fall inte investera dem i en lägenhet på Östermalm med 23.000 i månadshyra. När avgiften till föreningen är betalad blir det 19500 kvar, eller ca 230.000 om året. Det är mycket pengar, men den årliga avkastningen på mina 7,3 miljoner blir bara drygt 3%. Mer än på bankkontot, men långt från börsens genomsnittliga reala avkastning på 12% om året de senaste 30 åren.
Utöver den höga andrahandshyran måste ytterligare två ingredienser till för att göra köp i uthyrningssyfte riktigt intressant. Den första är naturligtvis chansen att göra ett klipp på en framtida värdeökning. Enligt en undersökning från Evidensgruppen förväntade sig bostadsköpare i Stockholmsinnerstad år 2014 en prisökning på 6,9% per år i snitt de kommande tio åren. Den förväntade avkastningen från prisökningen var alltså dubbelt så hög som avkastningen från själva uthyrningen! (Eftersom 6,9% är ett snitt kan vi för övrigt också utgå ifrån att de mest optimistiska köparna - spekulanterna - tror på ännu större prisökningar än så).
Men inte ens om man räknar ihop prisökningen och vinsten från uthyrningen så kan bostaden konkurrera med aktiemarknaden. Den andra ingrediensen som krävs är möjligheten att använda skuldsättning som hävstång. Om du går till banken och ber att få låna några miljoner för att köpa aktier blir du antagligen utslängd med huvudet före, men har du en bostad som säkerhet är utsikterna att få ett lån betydligt bättre. Vilket öppnar för fantastiska möjligheter: Om du själv satsar 10% av köpeskillingen och lånar resten av banken, så innebär ju en prisuppgång på 10% att du redan har fördubblat din egen insats.
Den viktigaste slutsatsen av allt detta är att tron på fortsatta prisökningar är avgörande för efterfrågan på bostäder i uthyrningssyfte. En marknad där spekulationsköp är vanliga blir därmed lätt instabil. En långvarig kraftig uppgång kan i teorin följas av en period med mer försiktiga prisökningar eller stabila priser. Men om spekulanter förväntar sig obetydliga prisökningar framöver försvinner huvudmotivet för att köpa bostäder i uthyrningssyfte. Det leder till minskad efterfrågan på bostäder oavsett hur de faktiska behoven ser ut - vilket i sig kan räcka för att utlösa ett prisfall.
Enligt den ovan länkade Evidens-rapporten var spekulation huvudmotivet för 5% av alla köpare i Stockholm sommaren 2014. Byggbolag och mäklare har de senaste åren uppskattat att 10-15 procent av alla köp i nyproduktion utgörs av spekulationsköp. Frågan är vad som skulle hända med bostadsmarknaden om alla dessa köpare plötsligt drog öronen åt sig?
---
Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:
"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.
"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017
No comments:
Post a Comment