Tuesday, November 14, 2017

Slutet på markbubblan?

Idag kom senaste prisstatistiken från Valueguard, som visar att bostadspriserna sjönk med 3 procent på riksnivå i oktober. Mest sjönk de i Stockholm, där bostadsrätter gick ner med 3,4 procent och villor med hela 4 procent. Fallet är det snabbaste sedan Lehman Brothers kollaps hösten 2008, och allt talar för en fortsatt nedgång under november.

Bostadsrättspriser i Stockholm enligt Valueguards index.

Tvärniten på bostadsmarknaden har skakat om hela fastighetsmarknaden rejält och lär få konsekvenser även för markpriserna, som ökat ännu snabbare än bostadspriserna de senaste åren. I Hagastaden där en ny stadsdel med nästan 6000 bostäder nu växer fram såldes till exempel de senaste tomterna för ett pris motsvarande 40.000 kronor per kvadratmeter bostadsyta.

Branschföreträdare som JM:s vd Johan Skoglund har varnat för att många aktörer har kalkyler som bygger på att bostadspriserna ska gå upp med 10 procent per år. "Gör du en sådan kalkylmodell, vilket många uppenbarligen gör, ... kan man också bjuda mer på marken", säger han till Dagens industri. Ett exempel är Q-gruppens köp av ett kvarter i Slakthusområdet vid Globen för över 35.000 per kvadratmeter bostadsyta. Där skulle slutpriserna på de färdiga bostäderna behöva gå upp kraftigt jämfört med idag till 85.000-100.000 per kvadratmeter för att kalkylen ska gå ihop, enligt DI.

Nu rapporteras också att fallande priser spräcker många byggbolags kalkyler och många varnar för utslagning och konkurser. Investeringar ställs in och fastigheter säljs av för att stärka kassan och betala av skulder. ALM Equitys vd Joakim Alm sade nyligen att han aldrig i hela sitt liv sett så många byggrätter till salu. Johan Skoglund från JM säger också att mer byggfärdig mark var till salu den senaste månaden, och att han förväntar sig ännu mer under nästa år.

Även på den kommersiella fastighetsmarknaden har omsättningen minskat dramatiskt under det senaste kvartalet. Flera branschföreträdare hävdar att den minskade omsättningen beror på minskat utbud, men det får man kanske ta med en nypa salt. Utländska investerare har de senaste månaderna blivit nettoköpare på den svenska marknaden för första gången sedan före finanskrisen, vilket omvänt betyder att svenska aktörer säljer mer än de köper. "Utländska investerare har alltid haft fel tajming. När de kommer tillbaka igen så har det alltid varit när marknaden står på topp", säger fastighetsmiljardären Sven-Olof Johansson till DI.

Det finns så klart aktörer som ser möjligheter att fynda när marknaden går ner. "Jag tycker bara det behövs sunt förnuft för att se att det kommer att gå ganska illa på bostadssidan, säger fastighetsbolaget Hemfosas vd Jens Engwall. "Då är det spännande att finnas där som opportunist."

För de flesta är dock en krasch på bostads- och fastighetsmarknaden inget att jubla åt, även om det så klart också leder till lägre bostadspriser. Det som hotar är tvärstopp för bostadsbyggandet, konkurser och arbetslöshet och i värsta fall oro på finansmarknaderna. Att hålla igång bostadsbyggandet och styra om det till bostäder som människor faktiskt har råd att efterfråga kan också bli lättare sagt än gjort om konjunkturen tvärvänder nedåt och byggbranschen hamnar i gungning. Som Stockholms stads exploateringsdirektör Håkan Falk säger till DI: "Det jag är orolig för är att man dragit igång byggen och sedan går i konkurs, och då står vi där med halvfärdiga hus. Det är alltid tufft att rensa upp efter sådant här".

---

Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget.


Saturday, November 11, 2017

Var tredje köpare spekulant i HSB-bygge?

Som framgick av mitt senaste inlägg om Alm Equity börjar det nu stå klart hur omfattande spekulationsköpen i nyproducerade bostadsrättsföreningar i Stockholm varit de senaste åren. Det är snarare regel än undantag att ett betydande antal lägenheter i ett projekt läggs ut till försäljning på nytt av privatpersoner när inflyttningsdatum närmar sig.

Ytterligare ett exempel i raden står nu HSB för. Just nu annonserar man på Hemnet för inflyttningsklara 2:or i projektet Engelbrektshöjden nära Jakobsbergs centrum:


Enligt projektsidan finns 7 osålda lägenheter, av totalt 109. Inte så farligt, kan tyckas. Problemet är bara att det just nu ligger totalt 35 lägenheter i samma förening ute till försäljning på Hemnet (Engelbrektsvägen 41). Sju av säljarna har tvingats sänka priset sedan annonsen lades ut, med upp till 13%:


Som marknaden ser ut idag går det inte att utesluta att vissa av säljarna är "riktiga" köpare som faktiskt hade tänkt bo i lägenheten, men fått kalla fötter och försöker hitta en väg ut innan priserna sjunkit alltför mycket. Men det troligaste är ändå att de flesta är "klippare" som köpt i hopp om att göra en stor vinst utan att någonsin behöva betala mer än handpenningen. Effekten på den lokala marknaden blir densamma oavsett: den översköljs av lägenheter med mer eller mindre desperata säljare.

---

Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget.

Friday, November 10, 2017

Fastighetsbolag mörkade omfattande spekulation

Allt fler branschföreträdare talar nu öppet om den omfattande spekulationsvåg som de senaste åren präglat bostadsmarknaden i Stockholm. En som varit frispråkig är miljardären Joakim Alm, vd och storägare för Alm Equity. Bolagets projekt Duvboet i Sundbyberg, som ägs tillsammans med Abba-profilen Björn Ulveus, uppmärksammades nyligen för att en fjärdedel av köparna lagt ut sina lägenheter till försäljning lagom till inflyttning:
Företeelsen är så klart långtifrån unik. Tvärtom går det att hitta lägenheter som säljs av privatpersoner i så gott som alla inflyttningsklara projekt i Stockholm idag. Men att så många som 25% av köparna vill sälja samtidigt är ändå ganska extremt.

Nyligen varnade Joakim Alm för att många byggstarter kommer att skjutas upp nu när marknaden kylts ned. Och häromdagen talade han om spekulation på bostadsmarknaden under en presentation hos Erik Penser Bank, som finns att se på Youtube:



Klippet är sevärt som en introduktion till den affärsmodell många av de nya bostadssutvecklarna på börsen arbetar efter, men i synnerhet för segmentet där Alm talar om utvecklingen på bostadsmarknaden åren 2013-2017.

Alm beskriver en marknad som 2013-2014 var "normal", dvs nya projekt sålde slut på ungefär nio månader. Men sedan förändrades allt snabbt. Säljtiderna minskade till 2 månader, sedan några veckor. Till slut dök det upp tältköer inför säljstarter och man var tvungen att hyra in ordningsvakter.  Bostadspriserna sköt i höjden, men markpriserna ökade ännu snabbare, vilket indikerar att många aktörer räknade med fortsatt uppgång på bostadsmarknaden. Priset på marken beror ju på det förväntade slutpriset när försäljningen av bostäder påbörjas flera år senare.

Så långt inget nytt. Det verkligt intressanta med klippet är att Alm medger att man var fullt medvetna om att en mycket stor del av köparna var spekulanter – upp till 40 procent i vissa projekt – vilket bidrog till överhettningen på marknaden. Alm Equity sägs till och med ha varit så bekymrade över de höga markpriserna att man helt höll sig borta från vissa områden och nästan upphörde med markförvärv. 

Klokt och redigt, kan tyckas, och dessutom befriande frispråkigt om spekulationsköpen för att komma från en insider. Det finns bara en hake: vid närmare granskning framstår det som ett illa dolt försök att rädda heder och ära i efterhand. För vad sa egentligen Alm till sina investerare och kunder när det begav sig?

I bokslutet för 2015, det år då spekulationsköpen tog fart på allvar, skrev Joakim Alm så här om bostadsmarknaden:
"Det grundläggande problemet är förstås att det har byggts för lite och fortfarande byggs för lite. Antalet påbörjade bostäder i Sverige har ökat de senaste åren till cirka 45 000 under 2015. Men i Storstockholm där bostadsbristen är som störst påbörjades förra året bara 10 000 bostäder. Med en inflyttning i regionen på 45 000 personer årligen betyder det en successivt förvärrad situation. /--/ Tillväxten i Sverige är för närvarande bland de högsta i västvärlden och på våra prioriterade marknader Stockholm och Uppsala handlar det om en tillväxt i klass med Kina. Vi kommer under åtskilliga år ha en marknad som efterfrågar de bostäder som produceras."
Det är rätt stor skillnad från idag, då Joakim Alm pekar ut en rad områden i Stor-Stockholm där han anser att det byggs för mycket. Att efterfrågan till stor del bestod av kortsiktiga spekulanter antyds inte heller med ett ord. I första kvartalsrapporten för 2016 noterar Joakim Alm bara att efterfrågan från "slutkunder" är fortsatt hög och i nästa rapport förs ett resonemang om att bostadsbristen bidragit till överhettning i Stockholm och Uppsala. Men i rapporten för tredje kvartalet 2016 händer plötsligt något: 
"Finansinspektionens krav att långivande banker ska kräva amortering på bostadslån har snart varit i kraft i ett halvt år. Vi upplever inte att det har varit hämmande för efterfrågan. En köparkategori som dock verkar ha fallit bort är spekulanterna, köpare av lägenheter som inte själva har haft för avsikt att bosätta sig i lägenheten. Sannolikt har även Skatteverkets policy att sådana vinster ska beskattas som näringsverksamhet inverkat."
Spekulanterna som tidigare inte fanns har alltså plötsligt försvunnit. I bokslutet för hela 2016 nämns sedan inte marknadsutvecklingen alls. Efter första kvartalet 2017 konstaterar Joakim Alm däremot att "bostadsmarknaden i Storstockholm har svalnat från den överhettade situation för två år sedan" och i halvårsrapporten skriver han: 
"Att marknaden har normaliserats har varit tydligt det senaste halvåret, till exempel så säljs inte alla lägenheterna i ett nytt projekt på någon vecka utan det tar två-tre månader. En stor anledning till detta är att spekulationsköparna har lämnat marknaden, vilket är bra."
Idag talar Joakim Alm alltså öppet om den våg av spekulationsköp som eldade på överhettningen på bostadsmarknaden. Han beskriver också hur samma spekulanter nu driver priserna nedåt när de desperat försöker bli av med sina lägenheter, samtidigt som utbudet av byggrätter ökar snabbt eftersom markspekulanter inser att festen är över. 

Problemet är så klart att Alm höll tyst om detta så länge spekulationsvågen gjorde det möjligt att höja priserna rejält och ändå sälja slut nya bostadsprojekt på rekordtid. Faktum är att han och andra branschföreträdare inte bara höll tyst, man försäkrade också potentiella investerare och kunder om att efterfrågan drevs av "bostadsbrist" och skulle bestå under lång tid framöver. Det är först efter att luften gått ur marknaden, fastighetsbolagens börskurser rasat och bostadspriserna börjat falla som man tagit bladet ur munnen.


När Alm Equity nu hävdar att man står väl rustade att "övervintra" nedgången på marknaden eftersom man tidigt såg vartåt det barkade är det kanske delvis en efterhandskonstruktion ägnad att lugna investerare: "andra har ägnat sig åt spekulation och förköpt sig på övervärderade byggrätter, men vi visste bättre." 


Man kan dock fråga sig hur de som köpte en bostad av Alm Equity innan marknaden vände känner inför det budskapet. Särskilt nu när många av deras grannar försöker bli av med bostäderna innan inflyttning och tvingas dumpa priset på grund av det överväldigande utbudet. Hade det inte varit schysst att varna marknaden för spekulationsvågens effekter? Jo, men då hade det ju inte bara blivit svårare att sälja bostäder till rådande priser utan förmodligen också att införskaffa kapital genom att ge ut obligationer och preferensaktier.

Joakim Alm var naturligtvis inte ensam om att hålla tyst. Alla med insyn i branschen måste ha känt till den omfattande spekulationen och hur den bidrog till att driva upp priser och byggkostnader. Detta gäller även de som nu skriker högst om att myndigheternas åtgärder mot skenande skuldsättning kan leda till kraftiga prisfall och en "ren fastighetskris", som specialbeställt konsultrapporter för att visa att hushållens skenande skuldsättning inte innebär några risker och som slagit fast att bostadsbubblan är en "vald sanning."

Det vore önskvärt om journalister som bevakar bostadsmarknaden tog sitt uppdrag på lite större allvar och ställde en enkel följdfråga till alla branschföreträdare som nu talar ut om spekulationsvågen eller varnar för en fastighetskris: Varför i hela friden sa ni inte något tidigare?

---

Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!

Thursday, November 2, 2017

Är svenska bostadspriser verkligen för låga?

Förre vice riksbankschefen Lars EO Svensson skrev häromdagen ett inlägg på bloggen Ekonomistas, som också uppmärksammades i media, där han med några enkla diagram visar att svenska bostadspriser inte alls är för höga, utan tvärtom "förvånansvärt låga".

Lars EO Svensson fungerade under sin tid i Riksbankens ledning som en slags intern opposition, som menade att räntepolitiken var för stram och varningar om hushållens växande skuldsättning överdrivna. Efter den senaste tidens svarta rubriker om bostadsmarknaden kommer hans senaste analys som en frisk fläkt som vänder upp och ner på många invanda föreställningar. Men har han rätt i att bostadspriserna snarare är låga och utan risk skulle kunna öka ännu mer? Eller är det helt enkelt lite för bra för att vara sant?

Argumentationen är väldigt enkel: de låga räntorna gör att ett hushåll betalar mindre för boendet idag i förhållande till sin inkomst än vad det hade gjort 2008, trots att bostadspriserna ökat mycket snabbare än inkomsterna sedan dess. Eftersom även räntorna på bostadslån med 10 års bindningstid är väsentligt lägre idag, och räntorna med stor sannolikhet kommer att förbli historiskt låga under många år framöver, medför dagens bostadspriser och skuldsättning inte några större risker. Därmed är Finansinspektionens förslag till skärpt amorteringskrav inte heller befogat.

En skeptiker skulle kunna påpeka att nästan inga hushåll binder sina räntor idag och att den som binder sitt lån idag ändå måste klara en betydligt högre ränta om 10 år när lånet ska förhandlas om. Trots att bankerna erbjuder 10-åriga bostadslån till 3,5 procents ränta kräver de ju också i regel att låntagarna ska klara en ränta på 6-8 procent. Men antag för argumentets skull att vi visste säkert att räntorna kommer vara oförändrade under minst 5-6 år och börja öka långsamt efter det. Med den väldigt förenklade brukarkostnadsansats som Lars EO Svensson lutar sig mot skulle detta innebära att bostadspriserna utan problem kan fortsätta öka i takt med inkomsterna så länge räntorna är låga, och börja falla först när räntorna stiger igen.

Diagrammet nedan visar hur bostadspriserna skulle utveckla sig i ett hypotetiskt 20-årigt scenario där räntorna initialt går ner kraftigt till ungefär halva den ursprungliga nivån, för att först mot slutet av perioden börja stiga långsamt - samtidigt som räntekvoten, alltså ränteutgifterna i förhållande till hushållens inkomst, hela tiden hålls konstant:


Som förväntat så stiger bostadspriserna kraftigt så länge räntan går ner, för att sedan öka i takt med inkomsterna när räntan hålls konstant. Först mot slutet av perioden sjunker priserna, i takt med att räntan går upp. Inga konstigheter. Men den bostadsköpare som glatt sprang iväg och lånade några miljoner efter att ha läst Lars EO Svenssons analys kanske har fått hicka vid det här laget. Den som köper en bostad år 10 (inte alltför olikt den punkt där vi är idag och den punkt där Svenssons egna grafer abrupt tar slut) och säljer den någon gång efter år 17-18 kommer ju att göra en stor förlust!

Hur stor förlusten blir beror på hur höga bostadspriserna är i utgångsläget och hur mycket räntan går upp, men den kan mycket väl vara i samma storleksordning som de totala ränteutgifterna under hela perioden, eller ännu större. Om bostaden till exempel är värd 5 gånger årsinkomsten innebär ett prisfall på 20% att en årslön har gått upp i rök - motsvarande tio års ränteutgifter vid en ränta på 2%. Högt belånade hushåll riskerar dessutom att bli fast med lån som överstiger bostadens värde. Förväntad värdeminskning (eller för den delen värdeökning) på bostaden måste alltså rimligen ingå i brukarkostnaden, men av någon anledning tas den inte upp alls i Lars EO Svenssons analys.

Så vilken slutsats kan vi dra av detta?

För det första att bostadsprisernas utveckling inte är lätt att förutse, ens om vi med säkerhet skulle känna till den framtida ränteutvecklingen. Köparnas förväntningar på bostadsprisernas utveckling spelar också roll (liksom en rad andra konjunkturberoende faktorer) och bygger alltid i viss utsträckning på tidigare erfarenheter såväl som på spekulation om framtiden. För att priserna verkligen ska gå upp så mycket som den gula grafen i diagrammet ovan visar krävs förmodligen att hushållen förväntar sig att de ska fortsätta stiga – om de flesta faktiskt räknade med en nedgång på några års sikt skulle efterfrågan förmodligen dämpas en aning. När priserna väl når toppen och ökningen mattas av kan optimismen snabbt övergå i pessimism, särskilt om de höga priserna dragit igång en spekulativ byggboom med snabbt växande utbud. Prisfallet kan därför komma tidigare och snabbare än vad enbart ränteutvecklingen skulle motivera.

För det andra kan vi lugnt säga att de svenska bostadspriserna inte är "för låga", i betydelsen att den som köper idag inte riskerar att råka ut för ett kraftigt prisfall i framtiden. Egentligen finns det inte heller något som tyder på att det var så Lars EO Svensson menade, även om hans inlägg säkert tolkades så av många. Hans text handlade enbart om att ett skärpt amorteringskrav inte behövs eftersom dagens bostadspriser inte innebär någon betydande risk, med tanke på de historiskt låga räntorna. Där skjuter han dock vid sidan av målet, eftersom det inte är det direkta hotet mot det finansiella systemet i form av kreditförluster som är huvudmotivet för amorteringskravet, utan de potentiella makroekonomiska följderna av ett prisfall i kombination med hög skuldsättning. Och hur stor den risken är säger Lars EO Svenssons analys faktiskt inte så mycket om.

---

Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.

Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017


Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!



Saturday, October 28, 2017

Tvärnit för bostadsbyggandet?

Oron växer kring bostadsmarknaden, och mycket fokus har de senaste veckorna varit på bostadsbyggare som riktar in sig på de allra rikaste köparna. Inte minst Oscar Properties som bygger Norra Tornen i Stockholm har varit i hetluften, med osålda lägenheter i pågående projekt för 1,5 miljarder, en sen vinstvarning i måndags och spekulationer om insiderhandel. Fredagens kvartalsrapport visade att försäljningen rasade med 70% under tredje kvartalet och att flera projekt läggs på is.

Man bör komma ihåg att Oscar Properties 150 osålda lyxlägenheter i Stockholm trots allt bara motsvarar en bråkdel av alla lägenheter som byggs. Men även om alla bolag inte drabbats lika hårt är det ändå uppenbart att inbromsningen är bred och påverkar alla segment av marknaden för nyproduktion.

En av Sveriges största bostadsbyggare, JM, rapporterade till exempel minskad försäljning med 40% i Stockholm under tredje kvartalet i år, jämfört med året innan. Andelen sålt/bokat i pågående produktion fortsatte också att minska (streckade linjen nedan) och närmar sig snabbt den "normala nivån" på 60-65%:


Faktum är att den skuggade linjen snarare borde kallas en "bottennivå" – hamnar man lägre än så lär man dra ganska hårt i nödbromsen, om inte annat för att bankerna ofta kräver att minst 50% av lägenheterna i ett projekt sålts före byggstart. Senaste gången JM hamnade under 65% sålt i pågående produktion var under finanskrisen 2008, då andelen sjönk till cirka 55%. (För en annan storbyggare som rapporterade i veckan, Bonava, föll andelen sålt/bokat på den svenska marknaden till 64% i tredje kvartalet, från 76 för ett år sedan).

Trots att JM:s vd Johan Skoglund talar hoppfullt om en "återhämtning" under slutet av kvartalet tyder en snabb titt på några av bolagets pågående projekt i Stockholm på fortsatt trög försäljning. I Lindes Terass (Årstastråket) med inflyttning under de närmaste månaderna finns fortfarande 16 lediga lägenheter, och bara 2 har sålts sedan slutet av augusti. I Gavelhusen (också Årstastråket) med inflyttning under 2019 och i Höjden (Enskede) med inflyttning under 2018 har inte en enda lägenhet sålts sedan augusti, och i båda är ungefär en tredjedel av lägenheterna till salu.

I Svensk Nyproduktions lista över säljstarter i september fanns flera JM-projekt med. I Sjöviksbacken 3 (Liljeholmen) tycks bara 4 av 62 bostäder ha sålts efter drygt en månad. I två andra projekt - Parkhuset och Fyrtornet på Lidingö – pågår fortfarande "bearbetning av VIP-förtur", något som i vanliga fall brukar ta någon vecka på sin höjd. Allmän säljstart är "preliminärt planerad till början av nästa år", enligt den ansvarige mäklaren. Samma sak gäller Kajplats Kvarnholmen 2, där allmän säljstart nu väntas ske först i december eller januari, "beroende på hur lång tid VIP-hanteringen tar".

Det är uppenbart att JM valt att flytta fram säljstarter på grund av svag efterfrågan. Samma sak sker nu på flera håll i Stockholm i skuggan av de mer spektakulära turerna kring Oscar Properties lyxlägenheter och Wallenstams uppmärksammade konvertering av bostadsrätter i Solberga till hyresrätter. Ett annat exempel är Patriams projekt på Karlbergsvägen i centrala Stockholm, där säljstart var planerad till 17 oktober, men nu har flyttats fram till våren 2018, trots att man tidigare skröt med "överväldigande intresse" för projektet.

Ett projekt som faktiskt säljstartade som planerat i september är Bergsvåg i Hjorthagen (eller "Östermalms oslipade diamant" som det heter i presentationen). Här planeras 16 radhus för 12-13 miljoner och 41 lägenheter med priser från 4,4 miljoner för en etta. Hälften av bostäderna släpptes i första etappen, men enligt projektsidan har bara 4 lägenheter sålts.

Det tycks gå bättre för projekt i mindre centrala lägen och kommuner i Storstockholm där priserna är lägre. Men även här är det långt från de senaste årens rusning till nyproducerade lägenheter. I regel är det också de minsta och billigaste lägenheterna som säljer i början, vilket innebär att inte ens 50 procents bokningsgrad efter ett par månader är så betryggande som det låter på dagens osäkra marknad - särskilt för mindre byggherrar med små marginaler.

Större bolag som JM med pengar i kassan står naturligtvis bättre rustade att klara av en nedgång genom att dra ner på byggtakten och "övervintra" tills marknaden vänder, samtidigt som man köper upp byggrätter och projekt till reapris från krisande konkurrenter. Men den sammantagna effekten av uppskjutna säljstarter och långsammare försäljning kan bli en betydligt snabbare inbromsning av bostadsbyggandet än vad de flesta prognoser hittills pekat på.

Det är lätt att glömma att Boverket så sent som i maj förutspådde en fortsatt ökning av bostadsbyggandet nästa år:


Byggindustrins senaste prognos från förra veckan talar däremot om en minskning från 73500 påbörjade bostäder i år till 65300 nästa år, det vill säga ett tapp på över 10 procent. Men skulle den utveckling vi sett under hösten fortsätta vore det inte konstigt om byggandet bromsande in ännu snabbare än så.

Uppdatering: Alm Equitys grundare Joakim Alm säger att tiotusentals planerade bostäder kommer att skjutas upp när priserna vänder efter en våg av spekulation och stigande priser. Han om någon borde veta, eftersom Alm Equity själva försöker bli av med ett stort antal inflyttningsklara lägenheter på Rinkebyterassen och har tvingats sänka priset på flera av dem.

---

Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.

Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017


Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!



Wednesday, October 25, 2017

Snabb ökning av prissänkta lägenheter i Stockholm

Nyligen skrev jag om utbudschocken på Stockholms bostadsmarknad och hur den tvingar allt fler säljare att sänka sina prisförväntningar. Ett grovt mått på det är antalet annonser på Hemnet där priset sänkts jämfört ursprungspriset. Och de senaste veckorna har de ökat snabbt, som diagrammet nedan visar:


Det totala utbudet har visserligen också ökat stadigt under samma tid, men andelen prissänkta lägenheter har ändå ökat från ca 5 till 8 procent på sex veckor. Större delen av ökningen har dessutom ägt rum de senaste veckorna, då medierapporteringen om krissignaler på nyproduktionsmarknaden, osålda lägenheter och begynnande prisfall tagit fart.

Även mäklare talar nu också om det som många redan insett: att prisstatistiken släpar efter och inte visar vidden av fallet på bostadsmarknaden, eftersom den bara bygger på lyckade försäljningar. Erik Olsson, vd för mäklarfirman med samma namn, menar att det snart kommer stå klart att priserna fallit med 10-15 procent.

Erik Olsson menar också att priserna relativt snabbt kommer att vända upp igen, och att den som köper i en svacka oftast är gladast efteråt. Jag tror han har fel och att det mesta pekar på en mer långvarig nedgång nu när marknaden väl har vänt. Mer om det och hur det kan påverka den svenska ekonomin kan du läsa här på bloggen inom kort (och i min bok Kasinolandet).

Sunday, October 22, 2017

Ledde friare uthyrning av bostadsrätter till minskat utbud?

Utbudet av bostadsrätter har som bekant ökat kraftigt i hela landet under hösten, men framförallt i Stockholm, som framgår av statistik från Booli och Dagens Industri:



Som synes är det en ganska dramatisk ökning jämfört med tidigare år, samtidigt som utbudet fortsätter att öka. En del av ökningen beror på ökad nyproduktion, men långtifrån hela. I Stockholmsregionen utgör nyproduktion ca en fjärdedel av det totala utbudet just nu, men dessa annonser ligger ofta ute länge och nyproduktionens andel av antalet nytillkomna objekt under hösten är mycket lägre - samtidigt som långtifrån all nyproduktion annonseras på Hemnet och mäklarnas sajter.

Men man kan kanske ändå som Boolis pressansvarige hävda att det ökade utbudet bara är en återgång till det normala, efter flera års stadig nedgång. Då uppstår istället frågan varför utbudet minskat under flera år? I våras när utbudet var rekordlågt förklarade mäklare och experter detta med detta med att amorteringskravet påverkat marknaden genom att hushåll som skulle behöva flytta hellre väntar eller "bygger om och anpassar den befintliga bostaden". Men eftersom amorteringskravet infördes 2016 duger det inte alls som förklaring till varför utbudet minskade under flera år innan dess.

En väldigt enkel förklaring kan vara de stigande priserna. De om något har ju försvårat för många hushåll som egentligen skulle vilja flytta till något större, vilket kan ha minskat utbudet av små och medelstora lägenheter. En annan förklaring är att antalet lägenheter i nyproduktion som sålts direkt av bostadsutvecklarna utanför Hemnet har ökat under perioden. Det skulle kunna förklara ett tillfälligt minskat utbud på andrahandsmarknaden eftersom den som köper i nyproduktion säljer sin gamla lägenhet först i samband med inflyttning. Det ökade utbud vi ser idag är ju i viss mån också ett helt förutsägbart resultat av att ett växande antal nyproduktionsprojekt närmar sig inflyttning (och antalet kommer att öka framöver).

Men det finns också en annan möjlig förklaring. Den borgerliga regeringen gjorde det lättare och mer lönsamt att hyra ut en bostadsrätt i andra hand, samtidigt som stigande priser lockade till spekulationsköp. Att detta skulle leda till ökad efterfrågan och stigande priser var det många som varnade för. Mindre självklart är kanske att friare uthyrning också kan ha bidragit till minskat utbud, då det både blivit lättare, mer lönsamt och mer accepterat att behålla en bostadsrätt man inte längre behöver.

Jag kan utan problem räkna upp ett dussintal personer i min bekantskapskrets som gjort just det. Jag skulle rentav tro att denna form av "indirekta" spekulation i bostäder är minst lika vanligt som rena spekulationsköp där en lägenhet köps i investeringssyfte. Det handlar till exempel om 
  • par som flyttar ihop och behåller den ena partens lägenhet som en investering 
  • personer som flyttar utomlands permanent och behåller en lägenhet i Sverige 
  • personer som får ett förstahandskontrakt och behåller bostadsrätten i hopp om fortsatt värdestegring 
  • lågt belånade hushåll som flyttar från storstaden och hyr ut lägenheten istället för att sälja den
Observera att mitt syfte inte är att moralisera. Många har säkert goda skäl att behålla en bostad de inte själva bor i. De kanske flyttar utomlands eller till en annan ort på prov, de kanske har barn som om några år behöver en egen bostad, de kanske vill ha en utväg om förhållandet spricker, och så vidare. Men faktum kvarstår att få av dem skulle behålla en lägenhet de inte själv tänker bo i om de inte trodde på fortsatt stigande priser - och oavsett motiv blir effekten densamma i form av ett lägre utbud. 

Den effekten försvinner dock i samma ögonblick marknaden stagnerar och ser ut att vara på väg att vända. Och när nedgången väl inletts kan många av dessa ägare av en extra bostad dessutom vilja sälja, vilket bidrar till ett ökat utbud och en ännu snabbare nedgång.

---

Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.

Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017


Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!

Tuesday, October 17, 2017

Så trixar bankerna med amorteringskravet

Häromdagen skrev jag om den spridda uppfattningen att unga och låginkomsttagare drabbas hårdast av Finansinspektionens krav på amortering av nya bolån, och varför det faktiskt kan vara tvärtom. Ytterligare en viktig pusselbit måste dock till, om vi vill förstå varför amorteringskravet inte tycks ha påverkat unga låntagare i den utsträckning som många befarat.

I Finansinspektions senaste rapport om den svenska bolånemarknaden nämns i förbigående att bankernas schabloner för låntagares levnadsomkostnader sänktes 2016, jämfört med året innan. Den genomsnittliga schablonen för en vuxen minskade från 9200 till 8500 kronor, alltså med 700 kronor.

Varför är detta viktigt? Schablonen används i bankernas kalkyler för att räkna ut hur stort lån ett hushåll kan beviljas. Sänkta schabloner betyder att bankerna kan bevilja större lånebelopp. Sänkta schabloner kan därför vara en varningssignal - ett tecken på att bankerna blivit mindre restriktiva i sin långivning, något som ofta händer under kreditbubblor.

Två saker talar dock mot att det skulle vara fallet just nu. För det första har många banker nyligen reviderat sina schabloner uppåt. Mellan 2014 och 2015 ökade till exempel den genomsnittliga schablonen från 8100 till 9200. Det senaste året har många banker också blivit mer försiktiga i sin långivning, särskilt till köp av nyproduktion. Några har på egen hand infört skuldkvotstak och andra restriktioner, på grund av oro för höga bostadspriser och höga skuldnivåer. Den svenska kreditbubblan har helt enkelt redan passerat sin mest intensiva fas.

För det andra hände något annat 2016 som förmodligen kan förklara varför bankerna plötsligt sänkt sina schabloner igen: amorteringskravet. Hushållens genomsnittliga amorteringar har stadigt ökat de senaste åren, men tog ett rejält skutt uppåt 2016:


I snitt ökade storleken på nya låntagares amorteringar med ungefär 600 kronor i månaden. Eftersom amorteringarna ingår i bankens bolånekalkyl så skulle detta ha inneburit en kännbar begränsning av hur stora belopp hushållen kan låna, om det inte vore för att schablonbeloppen samtidigt sänktes ungefär lika mycket. Med lägre schabloner kan bankerna bevilja lika stora lån som förut, trots amorteringskravet.

I praktiken gäller detta dock bara hushåll med relativt små lån. Ett ungt par som lånar 2 miljoner och som tidigare kanske amorterade 1%, dvs 1333 kr i månaden, måste med amorteringskravet istället amortera dubbelt så mycket, eller 2666 kronor. Eftersom höjningen mer än väl vägs upp av att schablonbeloppet sänkts med 700 kronor per person påverkas inte parets köpkraft eller möjlighet att "ta sig in på bostadsmarknaden". För ett annat hushåll som lånar 6 miljoner för att köpa en trea i Stockholms innerstad eller ett radhus i någon hyfsat populär förort ökar amorteringens storlek dock betydligt mer, och ökningen vägs inte upp av den sänkta schablonen. Det kan vara ytterligare en förklaring till att äldre hushåll och hushåll med barn påverkats mer av amorteringskravet än unga hushåll, som jag skrev om i det förra inlägget.

Det är intressant att FI inte kommenterar sänkningen av bankernas schabloner mer, eller nämner den i sin analys av amorteringskravets effekter. Kanske ser man den bara som en rimlig anpassning till faktiska levnadsomkostnader, efter att dessa överdrivits i tidigare revideringar. Men det kan också vara så att man rentav ser det som positivt att bankerna på detta sätt dämpar effekten av amorteringskravets på de svagaste hushållens köpkraft. Syftet med amorteringskravet är ju inte att folk ska stängas ute från bostadsmarknaden, utan att dämpa hushållens skuldsättning och bostadsprisernas utveckling på sikt.

Kan sänkta schabloner vara problematiskt? Ja, eftersom hushåll med små marginaler får mindre kvar att leva på om räntorna stiger kraftigt. Om schablonerna underskattar de faktiska levnadsomkostnaderna kan många få problem att betala både räntor och amorteringar, den dag räntorna närmar sig de historiska snittet på 7 procent. I så fall är det bara att hoppas att inflation, amorteringar och stigande inkomster gjort sitt för att minska hushållens räntebörd innan dess, vilket förmodligen är vad bankerna räknar med.

---

Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.

Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!

Saturday, October 14, 2017

Vem drabbas egentligen av amorteringskravet? Populism och myter i bostadsdebatten

Sedan ett år tillbaka gäller nya amorteringsregler som innebär att nya låntagare med en belåningsgrad på över 70% av bostadens värde ska amortera 2% av lånet årligen, och låntagare med en belåningsgrad på 50-70% ska amortera 1% årligen. 

Många kritiska röster har höjts mot de nya reglerna, som anses slå hårt mot de hushåll som redan har minst marginaler. Lennart Weiss, kommersiell direktör Veidekke och socialdemokratisk debattör, menar att skärpta låneregler leder till ett "nytt klassamhälle" genom att slå hårt mot unga hushåll samtidigt som den äldre generation "som gynnades, inte bara av världens mest fördelaktiga bostadsfinansieringssystem utan dessutom av ett mer generöst pensionssystem och studiemedelssystem än idag" får "fribrev".

Att obligatoriska amorteringar, som utgör en extra utgift ovanpå räntan, slår särskilt mot unga förstagångsköpare och låginkomsttagare anses fullständigt självklart i debatten. Och det låter kanske som sunt förnuft, men verkligheten är som vanligt mer komplicerad.

Låt oss börja med att titta på Finansinspektionens analys av amorteringskravets effekter under det första halvåret efter att det infördes, som publicerades i våras. Analysen visar att amorteringskravet påverkat hushållens köpkraft och fått dem att köpa något billigare bostäder, men att det främst är äldre hushåll som påverkats, snarare än yngre. Det är också i första hand marknaden för småhus och i synnerhet fritidshus som påverkats, men inte marknaden för bostadsrätter. 

Så här ser effekten på marknadsvärdet av köpta bostäder (vilket kan antas avspegla hushållens köpkraft) ut för olika regioner, hushållstyper och åldersgrupper:


Att äldre och barnfamiljer påverkas mer beror enligt FI sannolikt på att de generellt köper större och dyrare bostäder. Amorteringskravet gör att fler väljer att köpa ett något billigare hus eller i ett billigare område. I snitt har de som köpt småhus köpt ungefär 10% billigare hus än de hade gjort utan amorteringskravet. Men allra störst är alltså effekten för fritidshus, där nya låntagare i snitt köpt 14-31% billigare. Här handlar det troligen om att fritidshus inte är något man köper för att man måste ha någonstans att bo. Då är det också lättare att välja en billigare stuga när kalkylen förändras på grund av amorteringskravet.

Men det finns kanske en annan och viktig förklaring till att unga hushåll verkar ha påverkats mindre av amorteringskravet. Av Finansinspektionens tidigare rapporter framgår nämligen att unga låntagare redan amorterade i högre grad än äldre. Under åren 2011-2014 blev amorteringar vanligare i alla åldersgrupper, men det var betydligt vanligare att yngre låntagare amorterade än äldre:



Förklaringen är förmodligen inte att unga hushåll ser annorlunda på det här med amorteringar än äldre, utan helt enkelt att detta är ett krav från bankerna på hushåll med höga skuldkvoter och obefintligt sparkapital, vilket i synnerhet drabbar yngre: 


På sätt och vis måste vi kanske vända upp och ner på påståendet att amorteringskrav slår hårdast mot hushåll med små marginaler. Mycket talar för att amorteringskravet inte i första hand drabbar de som inte har råd att amortera, utan de som har råd att inte göra det

Hur menar jag nu? De förra hushållen, med mycket små marginaler, har förmodligen ändå rätt små utsikter att få lån av banken. För de senare – hushåll med höga inkomster och ett sparkapital att ta av om det skulle knipa – framstår det som mer fördelaktigt att spara i andra former, särskilt så länge börsen går upp och räntorna är låga. Det är också fördelaktigt att låna så mycket som möjligt till bostaden, det vill säga ha en hög belåningsgrad, snarare än att använda hela sparkapitalet (som kanske delvis består av en vinst från en tidigare bostad som ökat i värde) till kontantinsats. Banken tackar naturligtvis och tar emot, eftersom den tjänar pengar på både fondavgifter och bolån.

Men varför ska vi då tvinga även dessa hushåll med goda marginaler att amortera? Det centrala motivet från myndigheternas sida är att bromsa hushållens skuldsättning, för den finansiella och makroekonomiska stabilitetens skull. Lägre skulder gör hushållen mindre känsliga för räntehöjningar och prisfall, som i kombination med hög skuldsättning annars kan leda till ett kraftigt konsumtionsfall och i värsta fall en djup recession. Att hushåll med goda inkomster väljer att investera på börsen istället för att amortera så länge räntorna är låga och börsen går upp skapar också speciella risker: om bostadsmarknaden och börsen faller samtidigt förlorar de pengar på två fronter, och även om de inte behöver sälja bostaden vill högt belånade hushåll de antagligen sälja sina aktier och fondandelar för att minimera förlusterna och amortera på lånet, som nu kanske överstiger bostadens värde. Det förstärker i sin tur börsfallet och förstärker den finansiella oron.

En minst lika viktig effekt är dock att amorteringskravet leder till lägre bostadspriser på sikt (vilket bland annat denna studie visat). Det gynnar så klart framtida köpare i förhållande till de som redan är "inne" på bostadsmarknaden, alltså motsatsen till påståendet att amorteringskrav särskilt drabbar unga förstagångsköpare.

Men det finns också en mindre uppenbar men nog så betydelsefull effekt: amorteringskravet utgör indirekt en hämsko på spekulation i bostäder. Den som lånar till en extra bostad som investeringsobjekt kommer ju med stor sannolikhet att omfattas av amorteringskravet eftersom själva poängen är att använda maximal belåning som en hävstång för att öka avkastningen på den egna insatsen. Att spekulanterna anses ha försvunnit från marknaden det senaste året kan alltså mycket väl delvis bero på amorteringskravet, förutom det faktum att allt fler tror att bostadspriserna börjat nå en topp.

En särskilt intressant detalj i FI:s analys av amorteringskravet är att andelen bolån som gick till fritidshus halverades 2016 jämfört med tidigare år. En förklaring skulle kunna vara att många hushåll inte längre anser sig ha råd att köpa fritidshus, på grund av amorteringskravet. Men en delförklaring kan också vara att det inte längre ter sig lika attraktivt att köpa ett fritidshus i populära områden i rent vinstsyfte. En studie som SBAB publicerade förra våren visade till exempel att nästan 40% av de som köpte fritidshus i de svenska fjällen gjorde det enbart som en investering. För lika många var möjligheten att göra vinst ett viktigt motiv, vid sidan av eget utnyttjande:



Det skärpta amorteringskrav som FI vill införa för hushåll med mycket höga skuldkvoter kommer om något bli en ännu effektivare broms för spekulation. Hushållen med högst skuldkvoter har nämligen i allmänhet också högst inkomster och betydande finansiella tillgångar. Det är antagligen i de övre decilerna i diagrammet nedan, som domineras av höginkomsttagare i storstäderna, som vi hittar de flesta bostadsspekulanterna (obs att skuldkvoten nedan är i förhållande till den disponibla inkomsten, ej bruttoinkomsten):

Även den som vill höja bolånet för att investera på börsen (ja det förekommer), lyxrenovera köket eller bara sätta guldkant på tillvaron tänker nog efter en extra gång eftersom det extra lånet nu måste amorteras på 10 år om det totala lånebeloppet överstiger 50% av bostadens värde. Det är helt enkelt inte längre "gratis att låna", trots de låga räntorna. Bostadsbankomaten är stängd.

Hur ska vi då förstå det breda motståndet mot amorteringskravet? Många aktörer har så klart ett intresse av att hushållen ska fortsätta låna i samma takt som tidigare. Byggindustrin eftersom det ger goda marginaler i bostadsbyggandet. Bankerna eftersom det ger stora lånevolymer och hög lönsamhet. Fondindustrin för att de tjänar pengar på att medelklassen placerar sina sparpengar där istället för att amortera. Och så vidare.

Men motståndet måste också förstås på ett ideologiskt plan. Amorteringskrav och andra nya låneregler är exempel på restriktioner av kreditmarknaden som nyliberalismens krafter sedan 70-talet arbetat hårt för att avlägsna. Det är inte en slump att det negativt klingande uttrycket "finansiell repression" nu dammats av för att beskriva de nya lånereglerna. För de som fortfarande tror på den avreglerade finansmarknadens överlägsenhet framstår varje kreditrestriktion som ytterligare steg mot den "återreglering" som man tycker sig se (men överdriver omfattningen av) sedan den stora finanskrisen. I deras ögon är amorteringskravet en Pandoras ask som öppnats, och kan bana väg för andra regleringar i syfte att skydda samhället från verkningarna av finansiella kriser (hemska tanke).

Detta borde vara skäl nog för progressiva krafter att på allvar börja sätta sig in i frågan istället för att okritiskt svälja lobbyisters ensidiga propaganda. Amorteringskravet löser självklart inte alla problem på bostadsmarknaden, men det är inte heller det stenhårda slag mot de svagaste hushållen som många försöker utmåla det som. Tvärtom finns det mycket som talar för att det borde ha införts långt tidigare.

---

Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.

Sagt om Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen:

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Friday, October 13, 2017

Prisfall och utbudschock på Stockholms bostadsmarknad

Valueguards index visade på fredagen en bred nedgång i bostadspriserna, men särskilt i Stockholms kommun där index sjönk med 2,2 procent i september. Som jag skrev för en månad sedan här på bloggen finns sedan en tid flera faktorer som pekar mot en nedgång. Sedan dess har inte mycket nytt hänt mer än att utvecklingen bekräftats: utbudet på Hemnet är fortsatt rekordhögt, nyproduktion säljer trögt och två bolagsutvecklare (Wallenstam och Tobin Properties) har gått ut med att de tänker omvandla planerade bostadsrätter till hyresrätter på grund av den osäkra marknaden, och fler hushåll i Stockholm tror på sjunkande bostadspriser enligt SEB:s boprisindikator.

"Alla ser det inte, men läget på bostadsmarknaden i Stockholm är mer dramatiskt än på många år", skriver Johan Hellekant i SvD. Som för att illustrera vad han menar ger Maria Crofts i DN nästan rakt motsatt budskap: Egentligen är det inte så mycket som hänt förutom att priserna "inte längre ökar i rekordtakt" (krönikan är uppenbarligen skriven innan Valueguards index publicerades). Det finns egentligen inget som talar för en nedgång framöver trots ökat utbud, menar hon. Sedan beskriver hon dagens bostadsmarknad så här:

"Det fungerar ungefär så här. Kalle ska sälja sin lägenhet och vet att grannen Nisse sålde sin bostad för 2 miljoner kronor i våras. Kalle har vant sig vid ständigt stigande bopriser och vill ha 2,1 miljoner kronor. Men prisökningstakten har avtagit och det är svårt att hitta en köpare som vill betala 2,1 miljoner kronor. Därför måste Kalle vänta tills det kommer en köpare eller nöja sig med 2 miljoner kronor. Under tiden han bestämmer sig ligger lägenheten kvar osåld och bidrar till att utbudet ökar".

Med tiden kommer Kalle och andra säljare inse att tiden av ständiga prisökningar är över, och nöja sig med 2 miljoner. Då kommer utbudet minska och allt återgå till det normala, men med mer måttliga prisökningar, är teorin. Som kommentar tänkte jag bara visa några grafer som illustrerar hur det egentligen ser ut med utbudet. Först en graf ur Hemnets årskrönikas som visar hur utbudet av bostadsrätter i hela landet brukar se ut under året: ganska stabilt eller något sjunkande under hösten.


Sedan en graf som visar utbudet i Stockholms län (rött) respektive Stockholms kommun (blått) under hösten (exklusive nyproduktion). Kurvornas form beror på att flest annonser läggs ut på fredagar, inför helgen, sen försvinner lägenheter under veckan tills nästa hopp uppåt kommer. Den gula grafen visar nyproduktion. Det vi ser är helt enkelt att utbudet fortsätter att öka varje vecka, trots att det redan i augusti var långt över det normala.

Följande graf är kanske mer intressant. Den visar antalet annonser i Stockholms län med sänkt pris (mer än 5% enligt Hemnets regler) under samma period:

Men det är inte bara så att fler säljare väljer att sänka priset i hopp om att hitta köpare, de senaste veckorna har utropspriserna på nya objekt också gradvis sjunkit i de områden jag har koll på. Mycket talar alltså för att Kalle i exemplet ovan får nöja sig med mindre än två miljoner, om han inte råkar ha en lägenhet i toppskick i ett attraktivt läge, på rätt våning osv.

Vad beror utbudschocken på? En förklaring som nu förts fram av mäklare är att det är en effekt av att fler nu väljer att sälja innan de köper nytt, på grund av den osäkra marknaden. I så fall är det ökade utbudet tillfälligt och marknaden kommer snart återgå till det normala.

Flera andra faktorer bidrar dock till ett fortsatt ökat utbud. För det första har många som säljer nu redan köpt nytt i nyproduktion. De flyttar alltså till en nybyggd lägenhet vars säljare är en byggherre - där tar "flyttkedjan" slut. För det andra finns det ett växande antal nyproducerade lägenheter med snar eller passerad inflyttning ute på marknaden, där säljarna inte bara är byggherrar utan också spekulanter som köpt i hopp om ett snabbt klipp. För det tredje finns det ett stort (men okänt) antal spekulanter som känner att det nu är läge att göra sig av med den där uthyrningslägenheten och kamma hem vinsten på de senaste årens uppgång. Den senare gruppen lär också växa i takt med att nya dystra nyheter om bostadsmarknaden publiceras.

Utbudschocken lär med andra ord hålla i sig, och mycket talar för att september månads nedgång fortsätter in i oktober. Trots många kommentatorers ansträngningar för att låta som att ingenting egentligen har hänt.

---

Missa inte
: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!

Wednesday, October 4, 2017

Momentum på den svenska bostadsmarknaden - går ett prisfall på bostäder att förutse?

I debatten om den svenska bostadsmarknaden finns det en sak som de flesta tycks rörande överens om: att bostadsprisernas utveckling är omöjliga att förutse. Även bland de som är övertygade om att det finns en bubbla tycks de flesta anse att det inte går att förutse när den kommer att spricka.

På sätt och vis är det självklart. Bostadsmarknaden styrs av en mängd olika faktorer – världsekonomins utveckling, oförutsedda politiska händelser, psykologi, med mera – som gör att exakta prognoser aldrig kommer att vara möjliga. Samtidigt finns få områden där historiska erfarenheter och existerande forskning lyser så fullständigt med sin frånvaro i debatten som just när det gäller bostadsmarknaden. Ett otal studier av olika tidsperioder, regioner och länder visar ju tvärtom att bostadsmarknadens cykler ofta följer ett ganska likartat mönster.

I en studie av Adam M. Guren diskuteras olika förklaringar till det som brukar kallas momentum på bostadsmarknaden - det vill säga tendensen att en förändring av ekonomiska fundamenta (till exempel sjunkande räntor, stigande inkomster, sänkta skatter eller liknande) inte omedelbart får genomslag i priserna. Istället fungerar en extern chock som en "knuff" som sätter igång en prisuppgång som i allmänhet varar i 2-3 år innan den följs av en korrigering nedåt av priserna mot dess långsiktiga historiska trend.

Långvarigt momentum på bostadsmarknaden kan till exempel bero på att köpare och säljare bara gradvis tar till sig innebörden av nya förutsättningar. Det kan också bero på att en initial uppgång skapar förväntningar på stigande priser som delvis blir självuppfyllande. En annan förklaring är att det tar tid för utbudet att anpassa sig genom ökat byggande, vilket leder till att ökad efterfrågan initialt leder till stigande priser, innan utbudet kommer ikapp. Adam M. Guren bidrar med en egen modell där friktion på bostadsmarknaden (säljare kan inte sätta ett utropspris som avviker alltför mycket från snittet i området) gör priserna trögrörliga, vilket också bidrar till att en extern chock inte får omedelbart genomslag på priserna.

De olika förklaringarna utesluter egentligen inte varandra, utan kan snarare ses som samverkande. Det intressanta är det tydliga mönster som bostadsmarknadens cykler uppvisar historiskt sett. Diagrammet nedan bygger på statistik över bostadspriser i USA från 1976 till 2013 och visar sambandet mellan en initial prisuppgång efter en extern chock och prisutvecklingen de följande kvartalen. En real prisökning med 1% det första kvartalet följs av en ökning med drygt 0,7% det andra kvartalet, och så vidare. Efter i snitt 11 månader följer en korrigering nedåt. Andra studier har visat att en ökning på 100% under en femårsperiod i snitt följs av en nedgång med 30% de följande fem åren.


Går det här mönstret att se också på den svenska bostadsmarknaden? Att ge ett definitivt svar på det kräver mer noggranna beräkningar, men en snabb översikt av läget kan ändå ge en fingervisning. I oktober 2011 peakade Riksbankens reporänta på 2,0%, för att sedan gradvis sänkas. De följande åren började bostadspriserna ta fart på nytt. Den verkliga chocken kom under tredje kvartalet 2014 då räntan snabbt sänktes från 0,75% till 0% i november, för första gången någonsin. Införandet av nollränta ledde inte bara till historiskt låga bolåneräntor utan var också en kraftfull signal till hushållen, och fick så klart stora konsekvenser för bostadsmarknaden. Sätter vi införandet av nollränta som kvartal 0 får vi följande graf över prisökningarna i Storstockholm.
Prisökningstakt på bostadsrätter i Storstockholm, kvartal från införandet av nollränta. Källa: Svensk mäklarstatistik och egna beräkningar. Y-axeln visar ett rullande årligt snitt av den kvartalsvisa prisökningstakten för att minimera säsongsvariationer. Vi befinner oss nu i kvartal 12, alltså nästan tre år efter införandet av nollränta.

De båda graferna är så klart inte jämförbara rakt av då de mäter olika storheter. Andra förändringar än införandet av nollräntan har också ägt rum under samma period. Till exempel har konjunkturen förstärkts, amorteringskrav har införts, bostadsbyggandet har skjutit i höjden, med mera. Men den generella trenden och framförallt tajmingen – med 11-12 kvartal från införandet av nollränta till den tydliga nedkylning av marknaden som vi ser idag – är ändå intressant. Om Stockholms bostadsmarknad följer det historiska mönster som bostadsmarknaden uppvisat i andra städer de senaste årtiondena så talar mycket för att vi står inför en ganska snar priskorrigering nedåt.

Poängen här är dock inte att försöka förutspå bostadsprisernas utveckling. Snarare handlar det om att förstå att priscykler på bostadsmarknaden delvis följer en egen intern dynamik. Det dominerande synsättet bland ekonomer, mäklare och allmänhet är ju annars att eftersom prisuppgången till stor del beror på de låga räntorna så kommer ingenting dramatiskt hända på marknaden förrän räntorna börjar stiga. I själva verket följs en period av momentum på bostadsmarknaden oftast av en korrigering nedåt helt enkelt eftersom priserna under uppgångsfasen tenderar att öka mer än vad som är långsiktigt motiverat och mer än vad efterfrågan "tål", samtidigt som utbudet så småningom "kommer ikapp" den ökade efterfrågan.

Hur kraftig korrigeringen nedåt blir är så klart mycket svårare att säga, men en avgörande faktor är i vilken utsträckning prisboomen också genererat ett kraftigt ökande utbud genom ökat byggande. I städer där det går relativt lätt att bygga nya bostäder blir prisfallet i allmänhet kraftigare än i städer där utbudet har svårt att svara på en ökad efterfrågan. I städer där det är lätt att bygga tenderar utbudet att öka kraftigt just när bostadspriserna nått sin högsta topp, vilket förstärker den följande nedgången.

För de som fortfarande lever i föreställningen att det är ovanligt svårt och krångligt att bygga bostäder i Sverige kanske det låter betryggande. Men faktum är att den extremt snabba ökningen av byggandet – inte minst i Storstockholm – snarare talar för ett större prisfall än en mjuklandning. Men detta får jag säkert anledning att återkomma till framöver.

---

Missa inte: Vad händer när bostadsbubblan spricker? Författarsamtal på ETC Bokcafé, 8 november kl 18.

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!