Friday, September 15, 2017

Rea på nyproduktion - här sänks priset på nya bostäder i Stockholmsregionen

Det har talats ett tag om att det omfattande byggandet riskerar att leda till tomma lägenheter i Stockholmsregionen. Sedan länge har andelen förbokade och sålda lägenheter i nyproduktion sjunkit. Nu börjar det också dyka upp inflyttningsklara nyproducerade bostäder på marknaden - och på flera håll har byggherrarna valt att sänka priset för att snabba på försäljningen.

En enkel sökning på Hemnet på lägenheter och radhus i nyproduktion i Stockholms län där priset i annonsen sänkts sedan den först lades ut ger just nu 86 träffar. I några fall är det privatpersoner som säljer en bostad före inflyttning, och där kan priset naturligtvis ha varit högre än det som bostaden ursprungligen såldes för (häromveckan skrev jag om ett fall där en lägenhet köpt för 2,1 miljoner lades ut på Hemnet för 2,5 före inflyttning). Men i många fall rör det sig om flera lägenheter i ett och samma projekt. Gemensamt för de flesta är att inflytt kan ske antingen omgående eller de närmaste månaderna.

Det kan verka odramatiskt att priset sänks något på några få osålda lägenheter i ett bygge som kan ha över hundra lägenheter. I vissa fall kan det handla om några få särskilt dyra lägenheter som visat sig svårsålda. Men om prissänkningen avspeglar ett förändrat marknadsläge innebär den för det första att alla som redan köpt bostäder i det aktuella projektet nu får se sin bostad minska rejält i värde redan innan de flyttat in. För det andra påverkar det prisnivån lokalt - inte minst förebådar det liknande prissänkningar i andra pågående eller planerade projekt i området, med stora konsekvenser för de inblandade byggbolagen.

Den som roar sig med att kontakta den ansvariga mäklaren kan få smått motsägelsefulla svar på varför priset har sänkts. Där den ena mäklaren säger att priset har sänkts för att tillträdet närmar sig (den mest ärliga förklaringen) menar en annan att priset har sänkts för att det är flera månader kvar till tillträde och "intresset ökar närmare inflyttning". En mäklare som jag kontaktade idag försäkrade att en bostad som nu sänkts till 6,7 miljoner "egentligen" är värd minst en halv miljon mer, att det är många intresserade och att det är först till kvarn som gäller (förklara gärna för mig varför man sänker priset med en halv miljon och dessutom säljer till accepterat pris om de potentiella köparna är så många).

Många av de prissänkta bostäderna finns i grannkommuner till Stockholm, men flera finns också inom kommungränsen, i t.ex. Bromma och Vällingby. Nedan följer en handfull exempel. Notera att alla lägenheter inte säljs till fast pris, men när det handlar om nyproduktion med väldigt snar eller redan passerad inflyttning där priset sänkts kan man nog utgå ifrån att det inte blir några heta budgivningar. Sådant förekommer i nyproduktion, t.ex. när en särskilt attraktiv lägenhet som en takvåning säljs till högstbjudande, men det är ovanligt. Här handlar det med största sannolikhet om att byggherrarna vill slippa stå med tomma osålda lägenheter efter inflyttning. Man bör också komma ihåg att byggföretagen för inte länge sedan inte ens behövde annonsera för sina lägenheter på Hemnet - det mesta sålde ändå slut relativt snabbt. Det bör också påpekas att en snabb sökning på Hemnet knappast ger en heltäckande bild; det kan mycket väl finnas fler fall där priset på nyproducerade lägenheter sänkts än de som syns där.

Starrbäcksgatan (Sundbyberg)
7 lägenheter med inflyttning nu i november, prissänkning 11% och fast pris.


Brf Kästa Pärlan (Huddinge)
2 parhus och 1 ett studiohus. Ingen av bostäderna i den här lilla föreningen är såld, trots att inflyttning är i november. Parhusen har satts ned med 9%, vilket ger en rabatt på ca en halv miljon kronor:



Boplatsvägen 6 (Järvastaden, Sundbyberg)
2 lägenheter, sänkning 6-8%, accepterat pris.


Karslundsvägen 18 (Barkarbystaden, Järfälla)
5 lägenheter, inflyttning i november, sänkning 6%


Källtorpsvägen (Näsby park, Täby)
6 lägenheter, inflyttning mellan nu och mars.


Masthuggarvägen (Upplands Väsby)
2 lägenheter i parhus, inflyttning våren 2018, prissänkt med 13% vilket ger en rabatt på ca 700.000.


Tibble skogsväg (Kungsängen - Norrboda)
3 bostadsrättsvillor, inflyttning nu i oktober, fast pris, storlek på sänkning ej synlig på Hemnet.



Utgör de här exemplen undantagsfall eller är de tecken på en begynnande trend? Troligen det senare, med tanke på att nya byggprojekt säljstartas varje dag i Stockholmsregionen samtidigt som andelen försålda lägenheter i nyproduktion sjunker (som JM:s vd uttryckte det häromdagen: "vi kommer att starta mer än vi säljer"). När fler och fler projekt med osålda lägenheter närmar sig inflyttning vore det konstigt om det inte uppstod en press nedåt på priserna.

När företrädare för byggbranschen nu säger att vi bara närmar oss en "normal" marknad (med 60-65 procent sålt eller bokat i pågående produktion istället för 80-90 procent som var fallet när marknaden var som hetast) så bör man komma ihåg att en normalisering också innebär en betydligt lägre byggtakt, lägre priser och lägre vinstmarginaler.

Så sent som 2013 var andelen sålda bostäder i JM:s nyproduktion bara 55 procent och byggbolagen tvingades sänka priset på vissa lägenheter i Stockholmsregionen med 25 procent. Då var det trögsålt för att många bostäder projekterades under högkonjunkturen före finanskrisen, och trots att man drog ner rejält på byggtakten stod många lägenheter osålda - i vissa fall så länge som ett år efter inflyttning – under åren som följde.

När konjunkturen vänder kan vi få snabbt få en liknande situation igen. Men en anpassning till en svag marknad från dagens situation med extremt stort byggande och många ny aktörer som gett sig in på marknaden blir knappast smärtfri. Det gör ont när bubblor brister.

---


Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!





Wednesday, September 13, 2017

5 tecken på att Stockholms bostadsmarknad är som Gråben ovanför stupet


Bostadspriserna har vänt nedåt i Stockholm sedan april och mycket lite tyder på en återhämtning i augusti då bostadsmarknaden kom igång igen efter den lugna sommaren. Tvärtom förblir utbudet av bostadsrätter i Stockholm ovanligt stort och försäljningarna går trögt. Flera personer jag talat med som planerar att sälja en lägenhet den närmaste tiden har fått rådet av mäklare att vänta "någon vecka", då marknaden kommer att "ta fart" igen. Alltså samma sak som mäklare sa för en månad sedan. Likadant låter det i medierna: "Vi bedömer att vi har en nedgång på marknaden, men ser med stor tillförsikt och lite spänning fram emot hösten", säger en mäklare som arbetar på Lidingö och Östermalm.

Det kan naturligtvis var så att den berömda sommarsvackan bara är ovanligt lång i år. Men det mesta tyder snarare på att bostadsmarknaden är som den klassiska scenen från tecknad film, där karaktären springer ut för ett stup men inte faller förrän den råkar titta ner. Här följer fem tecken på att kraschen på bostadsmarknaden som alla plötsligt talar om inte är långt borta.

1. Hushållens förväntningar på prisutvecklingen har mattats av kraftigt, och allt fler tror på fallande priser. SEB:s boprisindikator (som visar skillnaden mellan andelen hushåll som tror på stigande priser och de som tror på fallande priser) har fallit som en sten, med 12 procentenheter de senaste två månaderna och 18 procentenheter sedan senaste toppen i maj. Och hushåll i Stockholm hör till de minst optimistiska i landet.


Diagram från SEB/Demoskop

Som framgår av diagrammet ovan är sådana snabba kast inte helt ovanliga. Det anmärkningsvärda i diagrammet är istället den långa perioden 2013-2015 då förväntningarna var mer eller mindre stadigt stigande fram till toppen i slutet av 2015. Sedan dess har kasten varit tvära och den långsiktiga trenden svagt nedåtgående.

Den här utvecklingen avspeglar en växande osäkerhet, som hushållen har mycket goda grunder för. Amorteringskravet och Finansinspektionens tal om ytterligare skärpta krav på låntagare med höga skuldkvoter lyfts ofta fram som förklaringar, och har förmodligen spelat in. Men en minst lika viktig signal till hushållen är det växande utbudet av lägenheter i nyproduktion. Att det plötsligt talas om att vi kan få "tomma lägenheter" - efter att bostadsdebatten i flera år bara handlat om den svåra bostadsbristen och hinder för byggande – har så klart en påtaglig effekt på människors syn på bostadsmarknaden. Vilket för mig till punkt 2:

2. Nyproduktion säljer slut allt långsammare och tomma inflyttningsklara lägenheter har rentav börjat dyka upp på marknaden. Det stora utbudet skapar naturligtvis en press nedåt på priserna, men eftersom nyproduktion säljs till fast pris så uppstår också en särskild dynamik. Så länge nya projekt snabbt sålde slut kunde de högre priserna på nyproducerade lägenheter bidra till att driva upp prisnivån i ett område generellt. Men när försäljningen går trögare sätter nyproduktionen snarare ett tak för vad en liknande lägenhet kostar. De vilda budgivningarna där priset rusar iväg har blivit allt mer sällsynta i takt med att utbudet av nyproducerade lägenheter som säljs till fast pris ökat.

Osäkerhet om vad som kan hända med marknaden gör att mäklare öppet medger att de själva inte skulle köpa i nyproduktion idag. Ett sådant köp är ju extra riskabelt eftersom köparen riskerar att hamna i knipa om den egna bostaden sjunker i värde innan det är dags att sälja. Men samtidigt som försäljningen går allt trögare säljstartas nya projekt varje vecka - enligt Svensk Nyproduktion väntas 39 projekt säljstartas i Stockholms Län bara i september. Nästa år väntas 25.000 lägenheter byggas, vilket kan jämföras med omsättningen av befintliga lägenheter på marknaden som legat på 40.000 lägenheter om året. Den utvecklingen kan helt enkelt inte fortsätta hur länge som helst utan att något händer: antingen anpassas priserna nedåt, eller så blir det ett tvärstopp i byggandet - eller både och.

3. Den alltid så känsliga marknaden har insett vartåt det barkar. De börsnoterade bostadsutvecklarna har redan fallit stort i år och norska Obos sålde i augusti ut aktier i det svenska byggföretaget JM för drygt en miljard. Patricia Hedelius använder sig i SvD av ordet "blodbad" för att beskriva vad som väntar i byggsektorn på grund av den stora överetableringen. När byggbolag får finansiella problem kan det bli rea på projekt med svårsålda lägenheter framöver. Sänkte priser eller rabatter på nyproducerade lägenheter påverkar så klart även prisläget i det befintliga beståndet.

4. Spekulationsköpen har i princip upphört helt, enligt mäklare. Flera uppger också att ovanligt många vill sälja små lägenheter i attraktiva lägen nu, vilket kan tyda på att spekulanter som skaffat en extra lägenhet som en investering nu vill dra sig ur marknaden. Spekulanter är naturligtvis extra benägna att snabbt sälja om de tror på en nedgång eftersom de inte själva bor i bostaden, och forskning visar att en relativt liten grupp spekulanter kan ha mycket stort inflytande över prisutvecklingen på en marknad.

5. Bankerna har börjat strama åt sin långivning. Swedbank, som länge varit klart störst på utlåning till privatpersonen med nästan en fjärdedel av marknaden, har varit tydliga med att man valt en mer konservativ strategi när det gäller bolån, vilket också visat sig i en lägre tillväxttakt för bankens utlåning än marknaden i stort. I synnerhet för man diskussioner med kunder som vill köpa lägenheter i nyproduktion där föreningarna ofta har stora skulder. När marknadens största långivare stramar åt krediterna får det oundvikligen effekter, och trots att Swedbanks vd Bonnesen försäkrar att man inte oroar sig för en bubbla säger det något om bankens bedömning av läget på marknaden.

Att bostadsmarknaden just nu kan beskrivas som Gråben ovanför stupet beror på att så många trots allt fortfarande förväntar sig stigande priser. Mäklarnas försäkringar om att marknaden snart tar fart får säljare att vänta med att lägga ut sina bostäder eller tacka nej till bud som de uppfattar som för låga, samtidigt som de potentiella köparna inte är beredda att betala det begärda priset. När mäklarna dessutom har för vana att sätta lockpriser i annonserna kan budgivningarna se ut så här, med en budgivare som tävlar mot sig själv men där inte ens det högre budet leder till avslutad affär:



Som ekonomen Hans Lind påpekar kan priserna falla fort när folk väl börjar tro att de ska gå ner och köpare tvekar samtidigt som säljare vill sälja så fort som möjligt. På en boomande marknad sneglar säljare på den dyraste lägenheten som nyligen sålts i samma område och hoppas få lika mycket (och gärna lite till) när de själva säljer. På en nedåtgående marknad sneglar köparen på den billigaste lägenheten och vet att de kan få en till ännu lägre pris om de väntar. 

Men prisfall på bostäder kan också bli utdragna historier som varar i flera år innan botten är nådd. Många svenskar som vant sig vid att priserna alltid går upp kan med andra ord få vänja sig vid fallande priser som det nya "normala". 

---

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!

Tuesday, September 5, 2017

Subprimelån och spekulation - därför har alla fel om den svenska bostadsbubblan

I min bok Kasinolandet skriver jag en del om hur den etablerade bilden av den amerikanska bostadsbubblan och den efterföljande finanskrisen ifrågasatts på senare år. Skildringar av bostadsbubblan i USA har ofta lagt stort fokus på de så kallade subprime-lånen (lån till personer med lägre kreditvärdighet). Bankernas oansvariga utlåning till fattiga hushåll drev upp bostadspriserna och ledde till stora kreditförluster och en kollaps i det globala finansiella systemet när räntorna till slut gick upp, enligt denna version. Det ledde i sin tur till strypt kreditgivning till företag och hushåll och en djup depression.

Många ekonomer, som Atif Mian och Amir Sufi, menar dock att krisen i USA inte främst orsakades av kreditförluster på subprimelån och problem i banksektorn, utan att det var fallande bostadspriser som ledde till ett tvärstopp i konsumtionen och därmed recession. Inte ens under finanskrisens höjdpunkt var det enligt Mian och Sufi svårigheter att låna till investeringar som var ekonomins största problem (många företag samlade tvärtom pengar på hög under denna period, eftersom de inte gjorde några investeringar). Det stora problemet var istället bristande efterfrågan.

Nyare studier bekräftar också att det inte alls var subprimesektorn som var den största boven i dramat. Istället var det mer välbeställda hushålls spekulation i bostäder som eldade på prisbubblan. Det var inte heller i första hand de fattigaste hushållen som fick problem med betalningarna på sina lån när bubblan sprack, utan de mellersta och övre skikten. Det innebar naturligtvis också större problem för bankerna och det finansiella systemet, eftersom de rikare hushållen har lånat betydligt större summor.

Eftersom de rikare hushållen ofta lånade i syfte att spekulera i bostäder var de också snabba att sälja när marknaden vände nedåt, vilket bidrog till den stora kraschen. När bostadens pris sjönk under det belopp man lånat fanns dessutom väldigt starka incitament för spekulanter att begå så kallad "strategic default": ställa in betalningarna trots att man egentligen kan betala, lämna över huset till banken och bli skuldfri (det är möjligt i många delstater i USA, men inte i t.ex. Sverige där låntagare måste betala tillbaka hela beloppet oavsett hur mycket bostaden faller i värde).

Vad betyder det här för den svenska debatten? Till att börja med att väldigt många har haft väldigt fel. En av dem är den före detta vice riksbankschefen Lars EO Svensson, som ju lämnade banken efter en tids oenighet om den strama räntepolitik som fördes fram till 2013 och har anklagat Riksbanken för att ägna sig åt "skuldhysteri". Ett av hans argument är just att det är de rikaste hushållen som lånar mest i förhållande till sin inkomst. Så här såg skuldkvoten ut i olika inkomstdeciler bland nya låntagare under 2016, enligt Finansinspektionens stickprov (decil 10 är alltså den rikaste tiondelen):


Eftersom de hushåll som lånar mest också har stora finansiella tillgångar är deras höga belåning inte ett problem, enligt Lars EO Svensson. Men om en anledning till att de rikaste hushållen lånar mycket är att de ägnar sig åt spekulation i bostäder (som jag skrivit om nyligen här och här) så är detta i högsta grad problematiskt. Det är inte nödvändigtvis stigande räntor som är problemet för de rika spekulanterna, utan sjunkande bostadspriser. Den som inte själv bor i bostaden är naturligtvis mer benägen att sälja om marknaden ser ut att vända nedåt. Om spekulationen är omfattande kan stagnerande priser och osäkerhet om utvecklingen i sig räcka för att leda till en våg av försäljningar och en priskrasch - som i sin tur leder till kraftigt minskad konsumtion, tvärstopp i byggandet och lågkonjunktur eller recession.

Lars EO Svensson är långtifrån ensam. I debatten om de svenska hushållens skuldsättning finns en överdriven fixering vid hushållens räntekänslighet. Finansinspektionen och andra gör ingående analyser av hur många hushåll som får allvarliga problem om räntan går upp några procentenheter. Slutsatsen är i regel att det är ganska få. Det underbygger i sin tur argumentet att Sverige inte är som USA där en bostadsbubbla och efterföljande finanskris orsakades av oansvarig utlåning till fattiga hushåll.

Men om bilden av bostadsbubblan i USA nu visar sig vara felaktig måste vi också tänka om kring den svenska bostadsmarknaden och de svenska hushållens växande skuldberg. Inte minst behövs mer studier och analyser av medelklassens och de rikaste hushållens skuldsättning och beteende på bostadsmarknaden, inklusive kartläggning av förekomsten av spekulationsköp och andra företeelser som förknippas med bostadsbubblor. Alla vet ju att det förekommer, men ingen vet exakt hur vanligt det är idag.

---

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!

Thursday, August 31, 2017

Bostadsbonanza i Bagarmossen

Häromveckan skrev jag om spekulation i bostadsrätter. Här kommer ett litet exempel på hur det kan se ut.

Jag har flera gånger hänvisat till Besqabs byggprojekt Brf Studion här i Bagarmossen, som består av 63 st enrummare på 32 kvadrat som sålts/säljs till fast pris på 1,9-2,6 miljoner. För mig har det framstått som ett exempel på ett ganska spekulativt byggprojekt med högt satta priser. Målgruppen beskrivs som studenter och andra förstagångsköpare, men priserna gör att man kan fråga sig vilka som egentligen har råd att bo där. Går räntorna upp några procent går boendekostnaden snabbt över 10.000, ungefär vad en etta på Södermalm kostar att hyra på andrahandsmarknaden idag.

Nå, på Stockholms överhettade bostadsmarknad har höga priser hittills inte spelat någon roll. Priserna har rusat uppåt och lägenheter i nyproduktion har sålt slut snabbt, långt innan inflyttning. Majoriteten av lägenheterna i Brf Studion har också blivit sålda, men det senaste halvårets nedkylning av bostadsmarknaden har gjort att det gått trögare på slutet. Ett par köpare tycks till och med ha fått kalla fötter och dragit sig ur, eftersom det idag finns 4 lägenheter kvar jämfört med bara 2 för någon vecka sedan:
Utöver dess fyra finns två som säljs på Hemnet, varav den ena är Besqabs visningslägenhet som legat ute sedan i juli.  Det intressanta är att det på Hemnet nu också dykt upp en lägenhet i samma förening som säljs av en privatperson via en annan mäklare:


Accepterat pris är 2,5 miljoner, men lägenheten som enligt mäklaren har nr 1201 såldes enligt Besqabs information till fast pris på ca 2,1 miljoner:


Om de här uppgifterna stämmer innebär det en ren vinst på nästan 400.000 för den ursprungliga köparen alltså - förutsatt att hen hittar en villig köpare på dagens avvaktande bostadsmarknad.

Den här sortens spekulation i bostadsrätter har varit väldigt vanligt de senaste åren. Att spekulera i nyproduktion är extra intressant eftersom spekulanten i bästa fall aldrig behöver lägga mer än handpenningen, förutsatt att en ny köpare hittas innan inflyttning och förutsatt att bostadsrättsföreningen (det vill säga byggherren) godkänner affären.

Byggföretag har tidigare uppskattat att 10-20 procent av alla köp i nyproduktion i Stockholm varit köp där ägaren aldrig planerat att flytta in. Flera byggbolag har också hävdat att man försöka stoppa sådana köp när man kan. Men med tanke på att det egentligen inte ligger i deras intresse (spekulation bidrar ju till hypen kring nya byggprojekt och flyttar en del av risken i ett projekt från byggherren till spekulanterna) så kan man fråga sig hur mycket som egentligen görs.

Den intressanta frågan nu när bostadsmarknaden kyls ned är hur många ytterligare köp i Brf Studion och andra liknande projekt som varit spekulationsköp, och vad som händer om marknaden fortsätter nedåt. Den som har is i magen kan naturligtvis behålla en lägenhet och hyra ut i väntan på att priserna ska vända uppåt igen, men det är en riskabel strategi när ett prisfall på bara 10 procent ger en förlust motsvarande ett par årshyror på andrahandsmarknaden.

För den riskvilliga investeraren är detta kanske inte något problem, vad vet jag. Men för bostadsmarknaden som helhet är det knappast sunt.

---

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!

Wednesday, August 30, 2017

Från boom till krasch - har bostadsbubblan nått sin peak?

Allt oftare hörs nu varningar för att den svenska byggboomen på sikt kan leda till överproduktion och tomma lägenheter. Senast var det Patrik Kronqvist som på Expressens ledarsida varnade för att Sverige "inom några få år" kan ha stor bostadsbrist och tomma lägenheter på samma gång. Även SKL varnade i somras för att det på många orter byggs för mycket och Boverket har justerat ner sin prognos för hur många nya bostäder som kommer att behövas de kommande åren.

På sistone har det också uppmärksammats att byggföretag på vissa håll börjar locka med rabatter i form av avgiftsfria år för att locka köpare till allt mer svårsålda bostadsrätter, samtidigt som bostadspriserna stagnerat på flera håll och till och med fallit något i Stockholm det senaste kvartalet. I augusti har också antalet nya lägenheter som lagts ut på Hemnet ökat rejält jämfört med förra året.

Frågan många ställer sig just nu är förmodligen vad allt detta betyder. Är det en tillfällig "sommarsvacka", kommer priserna stabilisera sig eller öka i lugnare takt framöver, eller är den svenska bostadsbubblan nära att spricka? Den frågan är så klart i princip omöjlig att besvara säkert, i synnerhet för den som stirrar sig blind på prisutvecklingen och på det sättet försöker förutse en kraftig nedgång. Titta bara på den här grafen över bostadsprisernas utveckling i USA under den senaste bostadsbubblan:


Det fanns gott om tillfällen före den verkliga vändningen i början av 2006 då bedömare kunde ha dragit den felaktiga slutsatsen att toppen var nådd och en prisnedgång inletts. Och det fanns gott om tillfällen efter den faktiska toppen då rekylen uppåt kunde ha fått bedömare att lika felaktigt tro att uppgången tagit fart igen efter en tillfällig svacka. Det är först i efterhand som det säkert går att säga att en topp har passerats.

Under 2006 började bostadspriserna visserligen att falla något i USA, men det var först mot slutet av 2006 och under 2007 som raset tog fart på allvar - och det största enskilda fallet inträffade i december 2008 efter Lehman Brothers kollaps, när den globala finanskrisen var ett faktum.

Jämför nu med följande graf över antalet påbörjade bostäder i nyproduktion:


Bostadsbyggandet började falla kraftigt redan under 2006, alltså något före bostadspriserna. Samma förhållande gäller om vi tittar på till exempel den danska bostadsbubblan. Bostadspriserna planade först ut och föll sedan definitivt under 2008 (men tidigare om man ser till enbart Köpenhamn):
Men antalet påbörjade nya bostäder föll tidigare, från slutet av 2006:


Varför tycks bostadsbyggandet minska innan priserna faller? På en fri marknad bestäms priset som bekant av utbud och efterfrågan. Om efterfrågan ökar utan att utbudet kan anpassa sig tillräckligt fort så pressas priset uppåt. Bostadsmarknadens återkommande upp- och nedgångar följer så klart konjunkturen i stort, men beror också på egenheter hos bostadsmarknaden i sig. Det tar helt enkelt tid att bygga bostäder, inte bara på grund av själva byggprocessen och allt som föregår den, utan för att kapaciteten i byggsektorn ofta behöver byggas upp efter en lågkonjunktur. Stigande efterfrågan och stigande bostadspriser leder till att existerande aktörer ökar sitt byggande samtidigt som nya lockas att etablera sig. På sikt kommer utbudet ikapp, vilket leder till en prisjustering nedåt. Om efterfrågan under lång tid dessutom varit dopad av en övertro på stigande priser och spekulationsköp så kan prisfallet blir kraftigt. Sjunkande priser leder i sin tur till att byggandet minskar. Om lågkonjunkturen blir kraftig kan byggföretag slås ut. På sikt uppstår ett uppdämt behov av nya bostäder, och när nästa högkonjunktur tar fart kan cykeln börja om igen.

Det "borde" alltså vara priserna som faller först, vilket leder till minskat byggande. I praktiken kompliceras dock skeendet något av att bostadspriser tenderar att vara relativt trögrörliga nedåt. Byggföretag säljer lägenheter under produktion till fast pris, och privata säljare kan till en början vara motvilliga att acceptera ett väsentligt lägre pris än det "normala"  på marknaden - även om det bara skulle innebära att de fick lika mycket som de skulle ha fått ett år tidigare. Säljare som redan köpt nytt i nyproduktion kan rentav vara pressade att få ut ett visst pris för sin gamla bostad för att affären ska gå ihop, och därför ovilliga att acceptera ett lägre pris.

Det första som händer när efterfrågan avtar eller utbudet blir för stort är alltså inte nödvändigtvis att priserna genast anpassar sig nedåt. Istället blir marknaden trögare. Bostäder i nyproduktion säljs inte lika fort och lägenheter på andrahandsmarknaden förblir osålda en längre tid eftersom det finns ett glapp mellan köparnas vilja att betala och säljarnas begärda pris. När byggföretagen märker av att efterfrågan minskar så kanske de börjar locka med rabatter i form av avgiftsfria år (vilket inte heller syns i prisstatistiken trots att det är en de facto prissänkning), men det ska mycket till för att de faktiskt ska sänka priserna (inte minst på grund av risken att tidigare köpare drar sig ur). Vad de däremot nästan säkert kommer att göra är att skjuta planerade projekt på framtiden för att undvika att bli stående med för många osålda lägenheter. Det förklarar i sin tur varför antalet byggstarter faller snabbare och tydligare i statistiken ovan än bostadspriserna.

I teorin skulle marknaden kunna stabilisera sig genom att utbudet minskar något. En mindre prisjustering nedåt skulle då följas av en något lägre byggtakt och en mer normal prisutveckling. I praktiken finns flera skäl till att en längre tid av uppgång ofta följs av en långvarig nedgång. Om efterfrågan varit "dopad" av förväntningar om fortsatt stigande priser ("det blir ännu dyrare om vi väntar så vi lägger ett bud till", "det är en säker investering, priserna kan bara fortsätta uppåt") kan stagnerande eller något sjunkande priser i sig bli det som utlöser ett prisfall. Förekomsten av tomma, nybyggda lägenheter blir en väckarklocka som effektivt slår hål på myten att priserna kommer alltid gå upp på grund av bostadsbristen. Spekulation i en andra bostad för uthyrning eller i hopp om ett snabbt klipp kan upphör nästan helt, och många kan bestämma sig för att sälja för att säkra sin vinst.

Men det finns också mer konkreta faktorer än förväntningar som gör att nedgången kan bli självförstärkande:
  1. Om bostadsbyggandet minskar tvärt försvagas konjunkturen vilket i sin tur också påverkar efterfrågan på bostäder och hushållens syn på prisutvecklingen framöver. 
  2. Prisfall leder till minskad konsumtion genom den så kallade "förmögenhetseffekten" - hushållen känner sig mindre rika och konsumerar därför mindre. Om stigande priser dessutom uppmuntrat hushåll att konsumera mer och rentav belåna sina bostäder för konsumtion kommer stagnerande eller fallande priser leda till kraftigt minskad konsumtion och förstärka lågkonjunkturen. 
  3. Byggföretag som investerat alltför aggressivt i dyr nyproduktion och köp av mark kan få finansiella problem som i sin tur kan påverka underleverantörer och långivare.
  4. Fallande bostadspriser kan få bankerna att bli mer försiktiga i sin långivning vilket förstärker den nedåtgående trenden.  
Så hur mår den svenska bostadsmarknaden? Att det sedan åtminstone ett halvår går trögare att sälja nyproducerade lägenheter vet vi redan, liksom att bostadspriserna ökat långsammare och rentav fallit på sina håll under våren och sommaren. Statistik för byggstarter finns tyvärr bara per kvartal i Sverige, men enligt de preliminära siffrorna från SCB påbörjades rekordmånga nya bostäder i det första kvartalet, medan det andra kvartalet var mer i linje med snittet för 2016:


Det vore dock dumt att dra några slutsatser utifrån siffror från bara två kvartal. Att färre bostäder påbörjades under andra kvartalet skulle kunna bero på flaskhalsar - t.ex. kapacitetsbrist i byggsektorn eller brist på byggfärdig mark – eller tillfälligheter som gjorde första kvartalet till ett undantag. Men logiskt sett borde bostadsbyggandet minska när marknaden kyls ned, vilket i så fall borde visa sig ganska snart i kvartalsstatistiken för antalet byggstarter. Samtidigt är många projekt redan planerade (och rentav säljstartade) och stora investeringar har gjorts i mark och projektering, vilket gör att ett totalt tvärstopp inte är troligt.

Det här inlägget bör dock inte ses som en prognos, snarare en fingervisning om vilka tecken som man kan hålla utkik efter om man vill känna igen en begynnande krasch: fortsatt trög försäljning av nyproduktion, fler osålda inflyttningsklara lägenheter, rabatter och andra lockbeten, uppskjutna byggstarter, nyproducerade lägenheter som snabbt läggs ut på andrahandsmarknaden (ett lokalt exempel från Bagarmossen finns här, där en etta i Besqabs Brf Studion redan ligger ute till försäljning samtidigt som flera inflyttningsklara lägenheter står tomma),  avtagande optimism om prisutvecklingen och andra liknande faktorer kan sammantaget ge en betydligt bättre bild än att försöka tolka tillfälliga (?) trender i prisstatistiken.
---

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!

Wednesday, August 16, 2017

Den sjuka andrahandsmarknaden: Lånefest och spekulation

I debatten om huruvida det finns en bostadsbubbla eller inte i Sverige har ett vanligt argument varit att så inte är fallet, eftersom det inte förekommer några betydande inslag av spekulation i bostäder. För ett par år sedan skrev till exempel Patricia Hedelius så här i SvD Näringsliv under rubriken "Nya rekordpriser - men ingen bubbla":
"Det finns i princip inget spekulationsbyggande eller köp av bostäder i uthyrningssyfte som dopar efterfrågan. Det är hushåll med ett riktigt boendebehov som driver efterfrågan. Så länge utbudet av bostäder är för litet och situationen väntas bestå flera år framöver, som Boverkets rapport vittnar om, så finns en verklig efterfrågan."
Om förekomsten av spekulation i bostäder och hur en relativt liten grupp spekulanter kan påverka en hel marknad har jag skrivit om i min bok Kasinolandet. Här tänkte jag skriva lite mer om hur andrahandsuthyrning av bostadsrätter och spekulation i bostadspriser hänger ihop, eftersom ämnet varit på tapeten en del på sistone.

Häromdagen uppmärksammade SEB:s chefsstrateg Johan Javeus den påfallande stora skillnaden i kostnad mellan att hyra en bostadsrätt på Östermalm i andra hand (23.000 kr/månad) jämfört med att köpa motsvarande lägenhet (11.000 kr/månad i ränta och avgift):


Sedan Alliansregeringen lättade på reglerna för uthyrning av bostadsrätter har det också blivit allt vanligare att möjligheten till lönsam uthyrning lyfts fram i bostadsannonser, som här i en annons för en liten etta på Södermalm:


Möjligheten att köpa för att hyra ut med god vinst har under sommaren till och med lyfts fram i annonser för nyproducerade bostadsrätter i Täby, som bland annat Stockholm Direkt uppmärksammade. "Efter att ha fått många förfrågningar har vi gjort ett utskick som tar upp just möjligheten att vara flexibel i sitt nyttjande", sade Tobias Lewandowski på Tobin properties, som bygger bostäderna, till tidningen.

Idag skulle nog ingen förneka att köp av bostäder i uthyrningssyfte har blivit ganska vanligt i Stockholm. Men när fenomenet diskuteras görs det oftast ur hyresgästens perspektiv. Hyrorna är ju högre än på den "reglerade" hyresmarknaden, och som SEB:s Johan Javeus påpekar kan ännu friare uthyrning av bostadsrätter vara en slags bakväg till ett system med marknadshyror.

Men fenomenet bör också diskuteras som ett exempel på skadlig spekulation som bidrar till att blåsa upp den svenska bostadsbubblan och förvärra en framtida krasch.

Den som köper en bostad i uthyrningssyfte lockas i praktiken oftast inte av själva hyresintäkten. Om jag hade 7,3 miljoner över skulle jag i alla fall inte investera dem i en lägenhet på Östermalm med 23.000 i månadshyra. När avgiften till föreningen är betalad blir det 19500 kvar, eller ca 230.000 om året. Det är mycket pengar, men den årliga avkastningen på mina 7,3 miljoner blir bara drygt 3%. Mer än på bankkontot, men långt från börsens genomsnittliga reala avkastning på 12% om året de senaste 30 åren.

Utöver den höga andrahandshyran måste ytterligare två ingredienser till för att göra köp i uthyrningssyfte riktigt intressant. Den första är naturligtvis chansen att göra ett klipp på en framtida värdeökning. Enligt en undersökning från Evidensgruppen förväntade sig bostadsköpare i Stockholmsinnerstad år 2014 en prisökning på 6,9% per år i snitt de kommande tio åren. Den förväntade avkastningen från prisökningen var alltså dubbelt så hög som avkastningen från själva uthyrningen! (Eftersom 6,9% är ett snitt kan vi för övrigt också utgå ifrån att de mest optimistiska köparna - spekulanterna - tror på ännu större prisökningar än så).

Men inte ens om man räknar ihop prisökningen och vinsten från uthyrningen så kan bostaden konkurrera med aktiemarknaden. Den andra ingrediensen som krävs är möjligheten att använda skuldsättning som hävstång. Om du går till banken och ber att få låna några miljoner för att köpa aktier blir du antagligen utslängd med huvudet före, men har du en bostad som säkerhet är utsikterna att få ett lån betydligt bättre. Vilket öppnar för fantastiska möjligheter: Om du själv satsar 10% av köpeskillingen och lånar resten av banken, så innebär ju en prisuppgång på 10% att du redan har fördubblat din egen insats.

Den viktigaste slutsatsen av allt detta är att tron på fortsatta prisökningar är avgörande för efterfrågan på bostäder i uthyrningssyfte. En marknad där spekulationsköp är vanliga blir därmed lätt instabil. En långvarig kraftig uppgång kan i teorin följas av en period med mer försiktiga prisökningar eller stabila priser. Men om spekulanter förväntar sig obetydliga prisökningar framöver försvinner huvudmotivet för att köpa bostäder i uthyrningssyfte. Det leder till minskad efterfrågan på bostäder oavsett hur de faktiska behoven ser ut - vilket i sig kan räcka för att utlösa ett prisfall.

Enligt den ovan länkade Evidens-rapporten var spekulation huvudmotivet för 5% av alla köpare i Stockholm sommaren 2014. Byggbolag och mäklare har de senaste åren uppskattat att 10-15 procent av alla köp i nyproduktion utgörs av spekulationsköp. Frågan är vad som skulle hända med bostadsmarknaden om alla dessa köpare plötsligt drog öronen åt sig?


---

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!



Friday, June 16, 2017

Stockholms sjuka bostadsmarknad och regeringens svek mot de unga



Igår presenterade Länsstyrelsen Stockholms sin årliga rapport om läget på bostadsmarknaden. För den som följt utvecklingen innehåller den inga överraskningar, men det kan ändå vara värt att ta en titt på ett par av slutsatserna i rapporten - i synnerhet mot bakgrund av bostadsministerns debattartikel i SvD förra veckan där utvecklingen beskrevs som positiv på alla fronter.

Länsstyrelsen konstaterar till att börja med att bostadsbyggandet förra året äntligen nådde upp till det regionala behovet 16000 bostäder årligen. Det är så klart väldigt positivt, med tanke på att byggandet under många år varit långtifrån tillräckligt. Samtidigt konstaterar man att bostadsbristen har fortsatt att förvärras, inte minst bland unga. Och merparten av det som byggs är dyra bostadsrätter som är bortom räckhåll för unga utan rika släktingar eller högavlönade jobb. Bara en tredjedel av alla nya bostäder är hyresrätter (se diagrammet nedan), och hyrorna i nyproducerade hyresrätter är oftast för höga för hushåll med lägre inkomster.


Medan Miljöpartiets Peter Eriksson hävdar att regeringens satsningar "stimulerar nybyggnation av hyresrätter med en rimlig och tillgänglig hyresnivå" vilket leder till att "delar av dagens trångboddhet kan minska", visar statistiken att andelen nybyggda hyresrätter i länet inte ökat. Länsstyrelsen konstaterar också att bara ett fåtal projekt fått del av regeringens investeringsstöd på 2,7 miljarder om året, helt enkelt för att få ansökningar har inkommit. Det kanske låter konstigt, men beror så klart inte minst på att det på dagens glödheta bostadsmarknad är extremt lönsamt att bygga bostadsrätter.

Medan Peter Eriksson ser dagens bostadsbyggande som "i grunden sunt" talar Länsstyrelsen klarspråk (på sitt byråkratiska vis) om vart utvecklingen leder:

"En fortsatt utveckling med nyproducerade dyra bostäder i kombination med upprustningar av det befintliga beståndet med kraftiga hyreshöjningar som följd innebär en ohållbar situation i förlängningen. Länsstyrelsens bedömning är att de satsningar som hittills lanserats på lokal och nationell nivå inte varit tillräckliga." 

Några som också talar klarspråk om utvecklingen på bostadsmarknaden är Dagens Industris Bostadsråd, som häromdagen konstaterade att det "i avsaknad av en bostadspolitik byggs för många dyra bostadsrätter och för få hyresrätter med överkomliga hyror", vilket enligt tidningens expertpanel kan "leda till en minikrasch redan nästa år."

Idag har vi alltså hamnat i ett läge där bankekonomer och näringslivets husorgan framstår som radikalare i sin syn på bostadsmarknaden är den S-ledda regeringen. Socialdemokrater och miljöpartister tar så klart gärna åt sig äran för att bostadsbyggandet ökat kraftigt de senaste åren, trots att de måste vara väl medvetna om att det höga bostadsbyggandet är helt och hållet konjunkturstyrt, snarare än ett resultat av någon medveten politik överhuvudtaget.

Spelar det någon roll, så länge det byggs många bostäder? Ja, det spelar all roll i världen. För det första innebär ett byggande på marknadens villkor att det i första hand byggs för människor med stora plånböcker, samtidigt som höga hyror och skenande priser stänger ute allt fler från bostadsmarknaden. För det andra kommer ett byggande som är styrs av bubbelliknande cykler på bostadsmarknaden också att falla dramatiskt när konjunkturen viker nedåt. Utan en aktiv bostadspolitik kan vi mycket snabbt vara tillbaka i en situation där det under lång tid byggs alldeles för lite, samtidigt som ett tvärstopp i byggandet i sig förstärker nedgången i konjunkturen.

Exakt det hände också efter finanskrisen 2008, då en långvarig uppgång i bostadsbyggandet bröts och följdes av flera förlorade år, fram till ungefär 2013 då byggandet tog fart igen. Som Länsstyrelsen påpekar är detta fullständigt vansinnigt ur ett ekonomiskt perspektiv, eftersom det - som de kommuner som idag försöker öka byggandet av billiga hyresrätter fått erfara - är väldigt mycket dyrare att bygga när marknaden är kokhet och byggföretagens orderböcker är fulla.

Risken är stor att regeringens självgoda skryt tilltar ju närmare nästa års val vi kommer. Vi som ser problemen får helt enkelt göra vårt bästa för att bemöta det och ställa krav på en bostadspolitik som tillgodoser flertalets behov, snarare än byggherrarnas, bankernas och de rikaste hushållens.

---

Sagt om min bok Kasinolandet - bostadsbubblan och den nya svenska modellen: 

"Björklund presenterar en välskriven och sammanhållen berättelse om hur Sverige riskerar hamna i en finanskris.” – Aftonbladet.

"Per Björklund ... skriver lättfattligt, pedagogiskt och spännande om hur svenskarna blev ett av världens mest skuldsatta folk" - BTJ-häftet nr 12, 2017

Köp på BokusAdlibris, eller direkt från förlaget!